Что показывают разрешения за пять лет

INSEE публикует квартальный индекс разрешённых жилых единиц: база 100 соответствует IV кварталу 2019 года, данные скорректированы на сезонность и число рабочих дней. Это индекс, а не количество квартир.

Год	I кв.	II кв.	III кв.	IV кв.
2021	96,4	104,5	83,5	79,2
2022	106,7	112,0	100,5	81,0
2023	72,6	69,7	62,2	70,7
2024	72,9	61,1	62,1	61,6
2025	66,7	63,4	75,0	64,7
2026	62,1	—	—	—

После краткого подъёма в 2021–2022 годах индекс резко снизился. В I квартале 2026 года он составлял 62,1, то есть был на 37,9% ниже базового уровня конца 2019 года.

При этом более свежий скользящий показатель выглядит лучше: за 12 месяцев с июня 2025-го по май 2026-го в PACA было разрешено 26 660 жилых единиц, на 11,5% больше предыдущего 12-месячного периода.

Территория	Разрешено за 12 месяцев	Изменение за год
Provence-Alpes-Côte d’Azur	26 660	+11,5%
Alpes-Maritimes	3 820	+2,2%
Var	5 950	+11,4%

Эти показатели не противоречат друг другу: квартальный индекс остаётся низким относительно 2019 года, хотя последний 12-месячный поток улучшился относительно слабого предыдущего периода.

Почему разрешение ещё не означает новую квартиру в продаже

Разрешение подтверждает административное решение, но не финансирование, коммерческий запуск, начало работ или сдачу. В интервью о кризисе новостроек Паскаль Буланже отмечал, что застройщики могут продолжать подавать заявки и продлевать разрешения, сохраняя готовность к восстановлению спроса, но не выводить проект в продажу немедленно.

Покупателю нужны четыре разные контрольные даты:

разрешение на строительство и завершение периода обжалования;
коммерческий запуск и достижение условий финансирования;
фактическое начало работ;
договорный срок передачи и последующее устранение замечаний.

Поэтому квартальный рост разрешений нельзя автоматически переводить в рост доступного предложения.

Что говорит Паскаль Буланже о рынке и перспективах

Паскаль Буланже возглавляет Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), поэтому его оценки отражают позицию отрасли, а не независимый макроэкономический прогноз.

Публикация	Основной тезис
Empruntis, 6 марта 2026	продажи частным инвесторам в 2025 году, по оценке FPI, упали на 85% и составили менее 2 500 в квартал; новый режим Jeanbrun начал действовать 21 февраля 2026 года, но оценивать разворот продаж было рано
BFM Business, 26 мая 2026	в I квартале 2026 года вывод новых программ снизился на 19%, а бронирования — на 14% к уже слабому предыдущему году; относительно обычного рынка разрыв оценивался в 55–60%
Décideurs, 12 июня 2026	восстановлению мешает недостаток доверия; отрасль потеряла более трети работников, а доля неудачных коммерческих запусков, по словам Буланже, выросла примерно с 3% до 20–23%

Его сценарий до 2030 года зависит от четырёх условий: доверия покупателей, стабильных налоговых правил, доступа к земле и платёжеспособного спроса. Практический вывод для покупателя: даже если спрос вернётся, предложение и производственные мощности восстановятся с задержкой.

Что должно быть в договоре VEFA

VEFA — покупка объекта, который строится или будет построен. Service Public указывает, что нотариальный акт должен описывать объект и оборудование, цену и возможный пересмотр, срок передачи, а также подтверждать финансовую гарантию возврата или завершения работ.

Максимальные накопленные платежи привязаны к прогрессу:

Стадия	До какой доли общей цены
завершены фундаменты	35%
здание закрыто от воды	70%
строительство завершено	95%
передача без замечаний по соответствию	оставшиеся 5%

Если при передаче есть замечания, их нужно письменно зафиксировать и применить предусмотренную законом процедуру к остатку цены.

Проверка конкретного проекта

Разрешение — только первый фильтр. До подписания нужно проверить:

право застройщика на участок и разрешительную историю;
окончание срока обжалования разрешения;
garantie financière d’achèvement или возврата;
notice descriptive, планы и допустимые изменения;
договорную дату передачи и перечень причин переноса;
график банковских траншей, проценты до передачи и индексацию;
фактический темп работ и опыт застройщика по предыдущим программам.

Статистика разрешений измеряет административный поток, а заявления FPI — взгляд отраслевой ассоциации. Ни то ни другое не заменяет юридическую, техническую и банковскую проверку конкретной VEFA.