ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ/ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФРАНЦИИ
Что означает FAI и сколько вы платите IMMO BTC?
Во Франции FAI — frais d’agence inclus: агентская комиссия включена в опубликованную цену недвижимости. В объявлении и мандате проверьте, на кого возложена её оплата и как она указана в цене.
В стандартной сделке FAI во Франции покупатель не платит IMMO BTC дополнительное вознаграждение сверх опубликованной цены. Наша работа оплачивается из агентской комиссии, уже включённой в эту цену.
Условный пример во Франции: при цене объекта 2 000 000 € FAI стандартная доплата IMMO BTC сверх этой цены составляет 0 €. Нотариальные и регистрационные расходы, расходы по кредиту и работы по объекту в эту цену не входят и рассчитываются отдельно.
Если распределяемой агентской комиссии нет, например при покупке напрямую у собственника, или нужна отдельная услуга, объём работы, вознаграждение и порядок оплаты согласуются письменно заранее. Универсальная ставка для таких случаев на этой странице не устанавливается.
Какую полную сумму подготовить сверх цены объекта? Рассчитать бюджет покупки и владения.
Покупка
После того как подходящий объект недвижимости выбран, а переговоры завершены с согласованием цены и основных условий (обычно оформляется письменное предложение, подписанное сторонами), нотариусу поручается подготовить compromis de vente (предварительный договор купли-продажи) или promesse de vente (обещание продажи).
После подписания обеими сторонами этот документ становится юридически обязательным.
На данном этапе покупатель обычно вносит депозит в размере 10% от стоимости объекта на счёт нотариуса.
В сделке могут участвовать два нотариуса — один представляет покупателя, другой — продавца. При этом нотариальные расходы, которые оплачивает покупатель, не увеличиваются по сравнению со сделкой с одним нотариусом.
Предварительный договор содержит дату завершения сделки — день подписания окончательного договора купли-продажи (Acte de Vente).
В период между подписанием предварительного договора и окончательной сделкой нотариус:
- проводит полную юридическую проверку объекта;
- подтверждает чистоту права собственности;
- проверяет отсутствие задолженностей, ипотек, арестов и иных обременений;
- подготавливает окончательный договор купли-продажи.
В день завершения сделки покупатель перечисляет нотариусу:
- оставшуюся часть стоимости недвижимости;
- включая комиссию агентства, агентское вознаграждение в соответствии с условиями объявления или мандата. В стандартных сделках FAI оно уже включено в опубликованную цену, без дополнительного вознаграждения IMMO BTC сверх этой цены;
- Frais de Notaire — нотариальные и регистрационные расходы, включающие государственные пошлины, налоги и сборы за оформление перехода права собственности.
Таким образом, после достижения соглашения между сторонами нотариус сопровождает практически все юридические аспекты сделки. При этом каждая из сторон вправе дополнительно воспользоваться услугами собственного юриста.
Особенности сделок с недвижимостью во Франции
- Непрофессиональный покупатель жилой недвижимости во Франции имеет право на 10 календарных дней для отказа (droit de rétractation). Срок начинается со следующего дня после первого предъявления заказного письма с уведомлением о предварительном договоре либо после его надлежащего вручения в предусмотренном законом порядке. Попросите нотариуса подтвердить уведомление, полноту обязательных документов и конкретную дату окончания срока. В течение применимого срока покупатель может отказаться без объяснения причин и без штрафных санкций.
- Frais de Notaire при покупке вторичной недвижимости обычно составляют 7,5–8% от стоимости объекта.
- При покупке новостройки (VEFA или нового жилья) нотариальные и регистрационные расходы значительно ниже и обычно составляют около 2–2,5% от стоимости объекта, поскольку государственные пошлины существенно ниже, чем при покупке вторичной недвижимости.
- Средний срок проведения сделки — около двух месяцев с момента подписания предварительного договора до оформления окончательного договора купли-продажи.
- В отдельных случаях срок сделки может увеличиться до трёх месяцев и более, в частности, если объект подпадает под действие права преимущественной покупки (droit de préemption) органов местного самоуправления.
Service Public: предварительный договор и срок отказа во Франции.