Обзор
Ницца — жемчужина Французской Ривьеры и пятый по величине город Франции. Более 300 солнечных дней в году, потрясающее побережье и отличная транспортная доступность (включая международный аэропорт) привлекают покупателей со всего мира.
Тренд рынка (закрытые сделки, DVF)
€4 826/m² (IQR (p25–p75): €3 867–€6 000/m², n=1 471). +2,2% г/г · +0,1% кв/кв. Источник: DVF (DGFiP) (Open Licence 2.0).
кв/кв = изменение к предыдущему кварталу. г/г = к тому же кварталу год назад. IQR (p25–p75) = середина 50% сделок.
Пик активности сделок: Q2–Q3 (по числу сделок; DVF с задержкой). Активность ≠ цена.
| Квартал | Сделок | Медиана €/м² | IQR (p25–p75) | кв/кв | г/г |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024-Q1 | 1 189 | €4 792 | €3 621–€5 864 | +3,4% | +1,6% |
| 2024-Q2 | 1 348 | €4 722 | €3 731–€6 042 | -1,5% | -1,2% |
| 2024-Q3 | 1 551 | €4 815 | €3 796–€6 094 | +2,0% | +0,7% |
| 2024-Q4 | 1 473 | €4 750 | €3 750–€6 029 | -1,3% | +2,5% |
| 2025-Q1 | 1 539 | €4 821 | €3 774–€6 218 | +1,5% | +0,6% |
| 2025-Q2 | 1 471 | €4 826 | €3 867–€6 000 | +0,1% | +2,2% |
Показать 5-летнюю историю по кварталам (квартиры) — 2020-Q3 → 2025-Q2
| Квартал | Сделок | Медиана €/м² |
|---|---|---|
| 2020-Q3 | 1 820 | €4 052 |
| 2020-Q4 | 2 112 | €4 164 |
| 2021-Q1 | 1 694 | €4 250 |
| 2021-Q2 | 1 980 | €4 200 |
| 2021-Q3 | 1 918 | €4 342 |
| 2021-Q4 | 1 784 | €4 306 |
| 2022-Q1 | 1 824 | €4 333 |
| 2022-Q2 | 2 137 | €4 435 |
| 2022-Q3 | 2 094 | €4 597 |
| 2022-Q4 | 1 767 | €4 679 |
| 2023-Q1 | 1 656 | €4 716 |
| 2023-Q2 | 1 747 | €4 778 |
| 2023-Q3 | 1 598 | €4 782 |
| 2023-Q4 | 1 317 | €4 634 |
| 2024-Q1 | 1 189 | €4 792 |
| 2024-Q2 | 1 348 | €4 722 |
| 2024-Q3 | 1 551 | €4 815 |
| 2024-Q4 | 1 473 | €4 750 |
| 2025-Q1 | 1 539 | €4 821 |
| 2025-Q2 | 1 471 | €4 826 |
DVF публикуется с задержкой. Мы считаем €/м² только по строкам, где есть стоимость сделки и площадь, затем агрегируем по кварталам медианой/IQR (чтобы снизить влияние выбросов). Эти цифры — ориентир для тренда и сезонности, не официальная оценка. Для конкретного объекта решают микролокация и качество здания.
Покупка с капиталом из crypto? Объясняем конвертацию crypto → EUR, пакет источника средств (AML) и закрытие у нотариуса. Читать crypto-гайд.
Подробнее: Стратегия конвертации стейблкоинов · Налоговое планирование · PSAN-провайдеры
Почему Покупать в Ницце?
Преимущества Образа Жизни
- Климат: Средиземноморский климат с мягкими зимами (10-15°C) и теплым летом (25-30°C)
- Культура: Музеи мирового класса, опера, фестивали (Джазовый фестиваль, Карнавал)
- Гастрономия: Мишленовские рестораны, традиционная ниццская кухня
- Транспорт: Аэропорт Ницца Лазурный Берег (2-й по загруженности во Франции), TGV до Парижа (5,5ч)
Инвестиционный Потенциал
| Property Type | Size | Price Range |
|---|---|---|
| Студия | 25-35м² | €180,000-280,000 |
| 2 комнаты | 50-70м² | €350,000-550,000 |
| 3 комнаты | 80-120м² | €500,000-900,000 |
| Вилла | 200-400м² | €1,500,000-5,000,000+ |
Гид по Районам
Мон Борон — €8,000-12,000/м²
Самый престижный адрес в Ницце. Виллы на холме с панорамным видом на море, частными садами и максимальной приватностью. Здесь живут дипломаты, предприниматели и знаменитости.
Идеально для: Люкс-покупателей, ценителей приватности, семей, желающих простор
Симье — €5,000-7,000/м²
Историческая элегантность с архитектурой Прекрасной эпохи, Музей Матисса и римские руины. Улицы с деревьями, отличные школы и утонченная атмосфера.
Идеально для: Семей, любителей культуры, ценителей аутентичной Ниццы
Порт — €6,000-8,000/м²
Оживленная жизнь на набережной с яхтами, ресторанами и ночной жизнью. Сочетание отреставрированных исторических зданий и современных комплексов. Пешая доступность до Старого города.
Идеально для: Молодых профессионалов, инвесторов, тех, кто ищет активную жизнь
Тренды Рынка 2025
Цены на недвижимость в Ницце выросли на 4,2% в 2024 году, с Мон Борон и Симье во главе роста. Q1 2025 показывает продолжающийся спрос, особенно со стороны:
- Покупателей из Великобритании (ясность после Brexit)
- Покупателей из США (сила доллара)
- Покупателей с Ближнего Востока (политическая диверсификация)
Лучшее время для покупки: Ноябрь-февраль. Меньше конкуренции, продавцы более мотивированы. Мы достигли на 5-8% лучших цен при внесезонных покупках.
Инвестиционная Заметка: Вилла в Ницце (Январь 2026)
Ключевой вывод: Окно входа выглядит благоприятным — пока Франция переходит в сценарий раннего расширения, переговорная позиция покупателя часто сильнее сегодня, чем на этапе, когда восстановление становится очевидным для большинства участников рынка.
Важно: материал ниже является аналитической заметкой и не является персонализированной инвестиционной рекомендацией.
1. Макро: Франция и Фаза Бизнес-Цикла
Согласно актуальной информации (Fidelity, Q4 2025), по состоянию на январь 2026 года Франция находится в фазе раннего расширения / восстановления после сжатия.
Практическое значение для недвижимости: по мере нормализации финансовых условий и улучшения уверенности, спрос имеет тенденцию возвращаться постепенно, а окно для существенных скидок от продавцов обычно сужается.
Рисунок 1. Вид бизнес-цикла (выбранная страна: Франция). Источник: Fidelity International — международная инвестиционная компания.
2. Почему Это Поддерживает Интерес к Недвижимости в Начале Цикла
В рамках подхода Fidelity, условия раннего цикла (восстановления) исторически были благоприятны для чувствительных к ставкам сегментов, таких как недвижимость. Это не гарантирует результат для конкретной виллы, но предоставляет макро-аргумент, что после выхода из сжатия давление спроса на цены чаще ослабевает, чем усиливается.
Рисунок 2. Таблица секторной ротации: "Недвижимость" отмечена "++" в "Раннем Цикле / Отскоках". Источник: Fidelity International.
3. Ницца: Цены и Транзакционная Активность
С точки зрения переговоров, сниженная активность при устойчивых ценах часто означает больше возможностей для скидок сегодня — особенно на объекты, требующие ремонта или имеющие специфические ограничения. По мере продвижения восстановления цикла конкуренция между покупателями может усилиться.
См. график цен DVF выше для квартальных медианных цен и объемов транзакций.
4. Практический Инвестиционный Тезис (Сегмент Вилл)
Почему "сейчас" может быть лучше, чем "позже":
- Ницца выглядит устойчивой по ценам, в то время как объем транзакций остается ниже пиковых уровней — часто признак более переговороспособного рынка
- Если фаза цикла действительно сдвигается в сторону раннего расширения, окно скидок может постепенно закрыться
- В премиальном сегменте вилл микро-качество имеет такое же значение, как и макро-контекст: виды, приватность, земля, качество доступа, юридическая чистота
Готовы Найти Вашу Недвижимость в Ницце?
Свяжитесь с нами для бесплатной консультации. Обсудим ваши требования, бюджет и сроки.
Смотрите также: Канны · Антиб · Район Монако
Подробнее: Как работает наш сервис агента покупателя · Как это работает · Контакты
Последнее обновление: Январь 2026. Данные из нотариальных актов и нашей базы сделок.