Aperçu
Nice est le joyau de la Côte d'Azur et la cinquième plus grande ville de France. Avec plus de 300 jours de soleil par an, un littoral magnifique et d'excellentes liaisons de transport (dont un aéroport international), Nice attire des acheteurs du monde entier.
Tendance du marché (transactions conclues)
€4 826/m² (IQR (p25–p75): €3 867–€6 000/m², n=1 471). +2,2% a/a · +0,1% t/t. Source : DVF (DGFiP) (Open Licence 2.0).
t/t = évolution vs trimestre précédent. a/a = vs le même trimestre l’an dernier. IQR (p25–p75) = milieu de 50% des transactions.
Activité du marché : Q2–Q3 (selon le nombre de transactions ; DVF avec décalage). Activité ≠ prix.
| Trimestre | Transactions | Médiane €/m² | IQR (p25–p75) | t/t | a/a |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024-Q1 | 1 189 | €4 792 | €3 621–€5 864 | +3,4% | +1,6% |
| 2024-Q2 | 1 348 | €4 722 | €3 731–€6 042 | -1,5% | -1,2% |
| 2024-Q3 | 1 551 | €4 815 | €3 796–€6 094 | +2,0% | +0,7% |
| 2024-Q4 | 1 473 | €4 750 | €3 750–€6 029 | -1,3% | +2,5% |
| 2025-Q1 | 1 539 | €4 821 | €3 774–€6 218 | +1,5% | +0,6% |
| 2025-Q2 | 1 471 | €4 826 | €3 867–€6 000 | +0,1% | +2,2% |
Afficher l’historique sur 5 ans (appartements) — 2020-Q3 → 2025-Q2
| Trimestre | Transactions | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| 2020-Q3 | 1 820 | €4 052 |
| 2020-Q4 | 2 112 | €4 164 |
| 2021-Q1 | 1 694 | €4 250 |
| 2021-Q2 | 1 980 | €4 200 |
| 2021-Q3 | 1 918 | €4 342 |
| 2021-Q4 | 1 784 | €4 306 |
| 2022-Q1 | 1 824 | €4 333 |
| 2022-Q2 | 2 137 | €4 435 |
| 2022-Q3 | 2 094 | €4 597 |
| 2022-Q4 | 1 767 | €4 679 |
| 2023-Q1 | 1 656 | €4 716 |
| 2023-Q2 | 1 747 | €4 778 |
| 2023-Q3 | 1 598 | €4 782 |
| 2023-Q4 | 1 317 | €4 634 |
| 2024-Q1 | 1 189 | €4 792 |
| 2024-Q2 | 1 348 | €4 722 |
| 2024-Q3 | 1 551 | €4 815 |
| 2024-Q4 | 1 473 | €4 750 |
| 2025-Q1 | 1 539 | €4 821 |
| 2025-Q2 | 1 471 | €4 826 |
La DVF est publiée avec un décalage. Nous calculons €/m² uniquement pour les lignes avec une valeur de transaction et une surface valide, puis nous agrégeons par trimestre avec médiane/IQR (pour réduire l’effet des valeurs extrêmes). Ces chiffres servent d’indicateur de tendance et de saisonnalité, pas d’estimation officielle. Pour un bien précis, la micro‑localisation et la qualité de l’immeuble dominent.
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Pourquoi Acheter à Nice ?
Avantages du Style de Vie
- Climat : Climat méditerranéen avec hivers doux (10-15°C) et étés chauds (25-30°C)
- Culture : Musées de renommée mondiale, opéra, festivals (Festival de Jazz, Carnaval)
- Gastronomie : Restaurants étoilés Michelin, cuisine niçoise traditionnelle
- Transport : Aéroport Nice Côte d'Azur (2ème plus fréquenté de France), TGV vers Paris (5h30)
Potentiel d'Investissement
| Property Type | Size | Price Range |
|---|---|---|
| Studio | 25-35m² | €180,000-280,000 |
| 2 pièces | 50-70m² | €350,000-550,000 |
| 3 pièces | 80-120m² | €500,000-900,000 |
| Villa | 200-400m² | €1,500,000-5,000,000+ |
Guide des Quartiers
Mont Boron — €8,000-12,000/m²
L'adresse la plus prestigieuse de Nice. Villas sur colline avec vues panoramiques sur la mer, jardins privés et intimité maximale. Résidence de diplomates, entrepreneurs et célébrités.
Idéal pour : Acheteurs de luxe, amateurs d'intimité, familles cherchant de l'espace
Cimiez — €5,000-7,000/m²
Élégance historique avec architecture Belle Époque, le Musée Matisse et ruines romaines. Rues bordées d'arbres, excellentes écoles et atmosphère raffinée.
Idéal pour : Familles, amateurs de culture, ceux qui cherchent l'authenticité niçoise
Port — €6,000-8,000/m²
Vie sur front de mer animée avec yachts, restaurants et vie nocturne. Mélange de bâtiments historiques rénovés et développements modernes. À distance de marche du Vieux-Nice.
Idéal pour : Jeunes professionnels, investisseurs, ceux qui recherchent l'animation
Tendances du Marché 2025
Les prix immobiliers à Nice ont augmenté de 4,2% en 2024, avec Mont Boron et Cimiez en tête de la croissance. Le T1 2025 montre une demande continue, notamment de la part de :
- Acheteurs britanniques (clarté post-Brexit)
- Acheteurs américains (force du dollar)
- Acheteurs du Moyen-Orient (diversification politique)
Meilleur moment pour acheter : Novembre-février. Moins de concurrence, vendeurs plus motivés. Nous avons obtenu des prix 5-8% meilleurs lors d'achats hors saison.
Note d'Investissement : Villa à Nice (Janvier 2026)
Point clé : La fenêtre d'entrée semble favorable — alors que la France entre dans un scénario de début d'expansion, la position de négociation de l'acheteur est souvent plus forte aujourd'hui que dans la phase où la reprise devient évidente pour la plupart des acteurs du marché.
Important : le contenu ci-dessous est une note analytique et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
1. Macro : La France et la Phase du Cycle Économique
Selon les informations actuelles (Fidelity, T4 2025), en janvier 2026, la France se positionne en début d'expansion / reprise après contraction.
Implication pratique pour l'immobilier : à mesure que les conditions financières se normalisent et que la confiance s'améliore, la demande tend à revenir progressivement, et la fenêtre pour des remises significatives de la part des vendeurs se rétrécit généralement.
Figure 1. Vue du cycle économique (pays sélectionné : France). Source : Fidelity International — société internationale de gestion d'investissements.
2. Pourquoi Cela Soutient l'Intérêt Immobilier en Début de Cycle
Dans le cadre de Fidelity, les conditions de début de cycle (reprise) ont historiquement été favorables aux segments sensibles aux taux comme l'immobilier. Cela ne garantit pas la performance d'une villa spécifique, mais fournit un argument macro selon lequel, après la sortie de contraction, la pression de la demande sur les prix s'atténue plus souvent qu'elle ne s'intensifie.
Figure 2. Tableau de rotation sectorielle : "Immobilier" est marqué "++" dans "Début de Cycle / Rebonds". Source : Fidelity International.
3. Nice : Prix et Activité Transactionnelle
En termes de négociation, une activité réduite combinée à des prix résilients signifie souvent plus de marge pour des remises aujourd'hui — en particulier sur les propriétés nécessitant des rénovations ou présentant des contraintes spécifiques. À mesure que la reprise du cycle progresse, la concurrence entre acheteurs peut s'intensifier.
Voir le graphique des prix DVF ci-dessus pour les prix médians trimestriels et les volumes de transactions.
4. Thèse d'Investissement Pratique (Segment Villa)
Pourquoi "maintenant" peut être mieux que "plus tard" :
- Nice semble résilient sur les prix, tandis que le volume de transactions reste en dessous des niveaux de pointe — souvent signe d'un marché plus négociable
- Si la phase du cycle évolue vraiment vers un début d'expansion, la fenêtre de remise peut progressivement se fermer
- Dans le segment villa premium, la micro-qualité compte autant que le contexte macro : vues, intimité, terrain, qualité d'accès, propreté juridique
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Dernière mise à jour : Janvier 2026. Données issues des actes notariés et de notre base de transactions.