Présentation
La zone limitrophe de Monaco offre une alternative stratégique : des prix immobiliers français avec Monaco à votre porte. Beausoleil jouxte littéralement Monte-Carlo, Cap d'Ail offre le luxe côtier, et Roquebrune-Cap-Martin allie histoire et vues mer. Le tout à 5-10 minutes du casino, du port et du centre d'affaires de Monaco.
Tendance du marché (transactions conclues)
€6 551/m² (IQR (p25–p75): €5 303–€7 971/m², n=178). -0,1% a/a · -1,2% t/t. Source : DVF (DGFiP) (Open Licence 2.0).
t/t = évolution vs trimestre précédent. a/a = vs le même trimestre l’an dernier. IQR (p25–p75) = milieu de 50% des transactions.
Activité du marché : Q1–Q2 (selon le nombre de transactions ; DVF avec décalage). Activité ≠ prix.
| Trimestre | Transactions | Médiane €/m² | IQR (p25–p75) | t/t | a/a |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024-Q1 | 165 | €6 395 | €5 154–€7 941 | +1,2% | +5,3% |
| 2024-Q2 | 153 | €6 556 | €5 418–€7 895 | +2,5% | +4,7% |
| 2024-Q3 | 174 | €6 367 | €5 530–€7 980 | -2,9% | +0,8% |
| 2024-Q4 | 167 | €6 772 | €5 331–€8 607 | +6,4% | +7,1% |
| 2025-Q1 | 203 | €6 630 | €5 338–€8 000 | -2,1% | +3,7% |
| 2025-Q2 | 178 | €6 551 | €5 303–€7 971 | -1,2% | -0,1% |
Afficher l’historique sur 5 ans (appartements) — 2020-Q3 → 2025-Q2
| Trimestre | Transactions | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| 2020-Q3 | 174 | €5 826 |
| 2020-Q4 | 193 | €5 815 |
| 2021-Q1 | 205 | €5 812 |
| 2021-Q2 | 214 | €6 008 |
| 2021-Q3 | 209 | €5 769 |
| 2021-Q4 | 169 | €6 098 |
| 2022-Q1 | 221 | €5 741 |
| 2022-Q2 | 255 | €6 364 |
| 2022-Q3 | 204 | €6 107 |
| 2022-Q4 | 231 | €6 129 |
| 2023-Q1 | 198 | €6 076 |
| 2023-Q2 | 213 | €6 260 |
| 2023-Q3 | 198 | €6 315 |
| 2023-Q4 | 178 | €6 322 |
| 2024-Q1 | 165 | €6 395 |
| 2024-Q2 | 153 | €6 556 |
| 2024-Q3 | 174 | €6 367 |
| 2024-Q4 | 167 | €6 772 |
| 2025-Q1 | 203 | €6 630 |
| 2025-Q2 | 178 | €6 551 |
La DVF est publiée avec un décalage. Nous calculons €/m² uniquement pour les lignes avec une valeur de transaction et une surface valide, puis nous agrégeons par trimestre avec médiane/IQR (pour réduire l’effet des valeurs extrêmes). Ces chiffres servent d’indicateur de tendance et de saisonnalité, pas d’estimation officielle. Pour un bien précis, la micro‑localisation et la qualité de l’immeuble dominent.
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Pourquoi acheter près de Monaco ?
Avantages stratégiques
- Arbitrage de prix : 50-70% en dessous de Monaco pour qualité similaire
- Accès Monaco : Marcher jusqu'à Monte-Carlo depuis Beausoleil
- Avantages français : Santé, éducation, système juridique français
- Style de vie : Même climat, vues, restaurants sans le premium
- Investissement : Forte appréciation tirée par la demande Monaco
Potentiel d'investissement
| Property Type | Size | Price Range |
|---|---|---|
| 2 pièces | 50-70m² | €280,000-450,000 |
| 3 pièces | 80-120m² | €400,000-750,000 |
| Penthouse | 120-200m² | €800,000-2,500,000 |
| Villa | 200-400m² | €1,500,000-5,000,000+ |
Guide des secteurs
Beausoleil — €5,000-8,000/m²
Directement au-dessus de Monaco, partageant la frontière avec Monte-Carlo. Marchez jusqu'à la Place du Casino en 10 minutes. Mélange d'immeubles Belle Époque rénovés et de résidences modernes. Prix plus accessibles pour les travailleurs de Monaco.
Idéal pour : Travailleurs Monaco, ceux voulant la commodité urbaine, style Monaco budget
Cap d'Ail — €6,000-10,000/m²
Commune côtière entre Monaco et Èze. Belles plages (Plage Mala), sentier littoral, villas Belle Époque. Atmosphère plus exclusive, plus calme que Monaco.
Idéal pour : Amoureux de la plage, familles, ceux cherchant la tranquillité côtière près de Monaco
Roquebrune-Cap-Martin — €5,500-12,000/m²
Village historique perché plus presqu'île prestigieuse du Cap-Martin. Château médiéval, Cabanon de Le Corbusier, villas légendaires. Large gamme de prix des appartements de village aux propriétés en bord de mer.
Idéal pour : Passionnés d'architecture, amoureux d'histoire, chercheurs d'ultra-luxe
Avantages de la proximité Monaco
Vivre près de Monaco offre des avantages uniques :
- Emploi : Accès au marché du travail monégasque (banque, luxe, services)
- Planification fiscale : Résidence française avec possibilités d'affaires Monaco
- Éducation : Écoles internationales de Monaco accessibles
- Santé : Établissements médicaux français et monégasques à proximité
- Divertissement : Événements, restaurants, casino de Monaco à quelques minutes
Conseil d'initié : Les biens de Beausoleil avec vue Monaco commandent des primes de 15-20%. Les appartements derniers étages avec vue Place du Casino sont particulièrement recherchés.
Zone Monaco vs Monaco
| Aspect | Zone Monaco | Monaco |
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Dernière mise à jour : Décembre 2025. Données issues des actes notariés et de notre base de transactions.