Обзор
Покупка недвижимости во Франции — это хорошо регулируемый процесс, обеспечивающий надёжную защиту покупателей. Хотя на первый взгляд он может показаться сложным, понимание каждого шага поможет вам пройти этот путь с уверенностью.
Этот гайд охватывает полный процесс покупки на Лазурном Берегу — от начала поиска до получения ключей.
Этап 1: Поиск недвижимости (2-8 недель)
Первый шаг — найти подходящий объект. Обычно это занимает 2-8 недель в зависимости от ваших критериев и состояния рынка.
Работа с агентом покупателя
В отличие от традиционных агентов, работающих на продавцов, агент покупателя (chasseur immobilier) работает исключительно на вас:
- Доступ к 200+ источникам, включая закрытые продажи
- Объективный анализ без давления продаж
- Экспертные переговоры от вашего имени
- Знание местного рынка и проверка цен
На что обратить внимание
При поиске недвижимости учитывайте:
- Расположение: Близость к инфраструктуре, транспорту, школам
- Состояние: Необходимость ремонта и затраты
- Юридический статус: Правила кондоминиума, зонирование
- Потенциал: Доходность от аренды, перспектива перепродажи
Этап 2: Просмотры (1-2 недели)
После того как мы отобрали объекты, соответствующие вашим критериям, время для просмотров.
Что проверить при просмотре
- Естественное освещение в разное время дня
- Уровень шума (посетите вечером для оживлённых районов)
- Состояние здания и общих зон
- Парковка и места хранения
- Атмосфера района
Технические диагностики
Во Франции продавцы обязаны предоставить диагностические отчёты (DDT):
- Энергоэффективность (DPE)
- Свинцовая краска (для зданий до 1949 года)
- Асбест
- Термиты (в затронутых зонах)
- Природные риски
- Электрические и газовые установки
Этап 3: Подача предложения (1-3 дня)
Когда вы нашли подходящий объект, мы помогаем вам сделать стратегическое предложение.
Структура предложения
Формальное предложение (offre d'achat) включает:
- Описание и адрес объекта
- Предлагаемую цену
- Условия финансирования
- Предполагаемые сроки
- Срок действия (обычно 7-14 дней)
Тактика переговоров
Наша стратегия переговоров обычно экономит клиентам 5-8% от запрашиваемой цены:
- Анализ рынка для обоснования вашего предложения
- Выявление проблем объекта как рычага давления
- Понимание мотивации продавца
- Стратегический тайминг и коммуникация
Этап 4: Compromis de Vente (1 день)
Compromis de vente — это предварительный договор, связывающий обе стороны.
Что включено
- Полное описание объекта
- Согласованная цена покупки
- Сумма задатка (обычно 10%)
- Conditions suspensives (отлагательные условия)
- Предполагаемая дата завершения
- Список включённых предметов
Задаток 10%
Вы вносите задаток 10% (обычно удерживается нотариусом), который:
- Демонстрирует серьёзность намерений
- Полностью возвращается в период охлаждения
- Защищён при отказе по conditions suspensives
- Становится частью финального платежа при завершении
Conditions Suspensives
Это защитные условия, позволяющие вам отказаться, если:
- Отказано в ипотечном финансировании
- Использовано преимущественное право покупки
- Обнаружены серьёзные дефекты
- Отказано в необходимых разрешениях
Этап 5: Период охлаждения (10 дней)
После подписания compromis у вас есть 10 дней для отказа без штрафов.
Ваши права
- Не требуется объяснение причин
- Полный возврат задатка
- Никаких штрафов или сборов
- Отказ должен быть отправлен заказным письмом
Этот период начинается на следующий день после получения подписанного compromis.
Этап 6: Проверки (2-3 месяца)
В это время нотариус проводит тщательные проверки объекта.
Обязанности нотариуса
- Проверка права собственности и истории
- Существующие ипотеки или обременения
- Проверка преимущественных прав (мэрия)
- Проверка долгов кондоминиума
- Подтверждение налогового статуса
Ваши задачи в этот период
- Завершить заявку на ипотеку
- Оформить страховку недвижимости
- Спланировать ремонт (при необходимости)
- Организовать переоформление коммунальных услуг
Этап 7: Финальная подготовка (1-2 недели)
Перед финальной подписью необходимо сделать несколько вещей:
Предфинальный осмотр
Мы рекомендуем финальную проверку, чтобы убедиться:
- Состояние объекта не изменилось
- Согласованные предметы на месте
- Нет новых повреждений или проблем
- Показания счётчиков зафиксированы
Перевод средств
Ваш нотариус предоставит:
- Точную сумму к оплате (включая сборы)
- Банковские реквизиты для перевода
- Срок перевода (обычно за 48 часов до подписи)
Этап 8: Acte de Vente (1 день)
Финальная подпись у нотариуса означает официальный переход права собственности.
Что происходит
- Обе стороны (или представители) собираются в офисе нотариуса
- Нотариус зачитывает полный договор вслух
- Все стороны подписывают акт
- Передаются ключи
- Вы становитесь законным владельцем
После подписания
Нотариус:
- Зарегистрирует сделку в кадастре
- Оплатит все налоги от вашего имени
- Отправит вам окончательный акт (через 2-3 месяца)
- Предоставит немедленное подтверждение собственности
Сводка расходов
| Статья расходов | Процент |
|---|
Готовы начать поиск?
Наша команда экспертов-агентов покупателя готова провести вас через каждый этап процесса. С доступом к закрытым продажам и проверенным опытом переговоров мы поможем вам найти и приобрести идеальную недвижимость на Лазурном Берегу.