Выбирайте по задаче владения, а не по цене недвижимости. Во Франции гражданская компания может организовать совместное управление и передачу долей, но требует сравнения с прямым владением. Учтите использование жилья, состав семьи, налоговое резидентство, расходы и будущую продажу. Режим подоходного налога и режим налога на прибыль компаний дают разные последствия; решение согласуйте с нотариусом и налоговым специалистом.
Какую задачу решает компания владения недвижимостью во Франции?
Она организует совместное владение и передачу долей. Во Франции для этого используют гражданскую компанию владения недвижимостью (société civile immobilière). При создании нужны как минимум два участника. Объект принадлежит обществу, участникам — его доли; управление определяется уставом и полномочиями управляющего.
Смысл компании появляется, когда нужно договориться, кто принимает решения, оплачивает расходы, пользуется жильём и как передаются доли. Покупка семьёй, разный размер вкладов и планируемая передача детям — основания для сравнения вариантов. Цена выше определённого порога сама по себе таким основанием не является.
Компания добавляет обязанности. Ответственность участников по долгам общества не ограничена размером взноса: в предусмотренных законом условиях кредиторы могут обратиться к их личному имуществу пропорционально долям после безуспешного взыскания с общества. Service Public — устройство и ответственность компании.
Следующий вопрос — какую пользу эти правила дадут именно вашим участникам и сколько будет стоить их поддержание.
Чем владение через компанию отличается от личного владения во Франции?
При личном владении покупателю принадлежит недвижимость, при владении через компанию — доли. Во Франции различаются управление, передача и обязанности по сопровождению; сравните их для одинакового использования жилья.
| Решение | Прямое владение | компания |
|---|---|---|
| Кто владеет объектом | Покупатель или совладельцы | Общество; участники владеют долями |
| Как принимают решения | По применимому режиму собственности и соглашениям | Через управляющего и участников по уставу |
| Что передают семье | Объект или права на него | Доли; последствия оцениваются для семьи и стран её связи |
| Какие расходы добавить | Обычные расходы владения | Создание, учёт, декларации, корпоративные решения, счёт и изменения устава |
| Что проверить при выходе | Продажу объекта или доли в собственности | Продажу объекта обществом либо передачу долей: последствия различаются |
Попросите отдельные письменные сметы создания и ежегодного сопровождения. В них должны быть указаны услуги, налоги, обязательные формальности и стоимость изменений. Универсальные суммы «создать за…» и «вести за…» не заменяют такой сметы.
Оформление через компанию не отменяет расходы приобретения и не гарантирует налоговой экономии. Комиссия и её учёт зависят от действительных условий объявления, мандата и акта, а не от одного названия структуры. Сопоставьте их с полным бюджетом покупки и владения.
Как оформить передачу долей компании владения недвижимостью во Франции?
Передача долей компании и продажа принадлежащего ей дома — разные операции. С 27 июня 2026 года статья 1865-1 Code civil устанавливает специальную форму передачи долей или акций юридического лица с преобладанием недвижимости по критерию статьи 726 I, 2° Общего налогового кодекса Франции. Для компании этот критерий нужно проверить, а не считать выполненным только по названию компании.
В определении учитывается юридическое лицо любой национальности, чьи права участия не обращаются на регулируемом рынке или многосторонней торговой площадке. Его активы сейчас либо в течение года перед передачей должны преимущественно состоять из французской недвижимости, прав на неё или участия в других соответствующих компаниях. Статья 726 содержит отдельные исключения, в частности для указанных в ней организаций социального жилья и некоторых земельно-имущественных компаний.
Для подпадающей под статью 1865-1 передачи требуется одна из форм:
- нотариальный акт — acte authentique;
- акт, контрассигнованный адвокатом по статье 1374 Code civil;
- частный письменный акт, составленный expert-comptable — французским профессиональным бухгалтером, только если закон разрешает ему составить такой акт.
Несоблюдение установленной формы влечёт недействительность этой передачи. Исключение статьи 1865-1 касается долей и акций коллективных инвестиций, перечисленных в статье L.214-1 Code monétaire et financier. Специалисты обязаны соблюдать предусмотренные разделом VI книги V этого кодекса требования проверки, декларирования и информирования. Для регистрации передачи представляется копия соответствующего акта — статья 635-0 A Общего налогового кодекса Франции.
Для операции за рубежом есть дополнительное правило: статья 726 III A требует оформить соответствующую передачу в течение месяца нотариальным актом у нотариуса, практикующего во Франции.
До подписания попросите нотариуса или юриста подтвердить применимость нормы, включая дату и место операции, допустимую форму и необходимые документы. Название компании само по себе не отвечает на эти вопросы.
Этот раздел проверен 2 октября 2026 года: Code civil, статья 1865-1, Общий налоговый кодекс Франции, статья 726, закон № 2026-534 от 25 июня 2026 года, статья 68. Это пояснение формы сделки, а не заключение по конкретной передаче.
Как использование жилья влияет на выбор налогового режима во Франции?
Подоходный налог — налогообложение дохода на уровне участников; налог на прибыль компаний — налог на прибыль самого общества. Для жилья во Франции выбор проверяют до покупки и при изменении использования.
| Вопрос | компания в режиме подоходного налога | компания в режиме налога на прибыль |
|---|---|---|
| Кто платит налог с результата | Участники по своей доле и применимому статусу, в том числе без выплаты денег | Общество; распределение участникам рассматривается отдельно |
| Как сдаётся жильё | Для обычной сдачи без мебели применяется режим доходов от недвижимости | Коммерческая деятельность, включая меблированную аренду, может вести к налогу на прибыль компаний; возможен и добровольный выбор |
| Какая декларация | Для соответствующей компании без налога на прибыль компаний — 2072; возможные исключения проверяют по деятельности | 2065 и необходимые приложения, а не универсальная 2072 |
| Что происходит при продаже | Для соответствующих участников-физлиц — правила прироста стоимости недвижимости частных лиц | Иной расчёт, учитывающий налоговый и бухгалтерский режим; оценивать вместе с последующим распределением денег |
Аренда с мебелью относится к коммерческой деятельности. Административная толерантность для небольшой доли коммерческих поступлений существует, но не является общим разрешением на любую краткосрочную аренду при подоходном налоге: её применение должен проверить налоговый специалист. DGFiP — компания и аренда без мебели, компания и меблированная аренда.
Поэтому сначала определите сценарий: проживание семьи, сдача без мебели, меблированная аренда или их сочетание. Затем сравните налоги при владении и при выходе, а также допустимость аренды по адресу и правилам дома.
Всегда ли налог на прибыль компаний составляет 15% во Франции?
Нет. Для жилья во Франции общая ставка налога на прибыль компаний — 25%. Ставка 15% на первые 42 500€ прибыли за 12-месячный период применяется при выполнении условий: оборот не более 10 млн €, капитал полностью оплачен и не менее 75% принадлежит физическим лицам либо соответствующей требованиям компании. Право на пониженную ставку и расчёт при иной продолжительности периода проверяют отдельно. Service Public — ставки и условия налога на прибыль компаний.
Сравнение только 15% с личной ставкой подоходного налога неполно: нужны расчёты продажи и выплаты денег участникам. Попросите специалиста сравнить одинаковый сценарий владения и выхода для подоходного налога и налога на прибыль компаний.
Теряется ли льгота при продаже основного жилья?
Не автоматически. Для жилья во Франции при компании в режиме подоходного налога, бесплатно предоставляющей жильё участнику как его основное место проживания, освобождение прироста стоимости может применяться в пределах доли этого участника при соблюдении условий. Это не означает освобождения остальных долей и не переносится автоматически на компанию с налогом на прибыль компаний. DGFiP — продажа недвижимости компании в режиме подоходного налога.
Для личного сравнения важны реальные условия проживания, доли и налоговый режим. Уточните также, не смешаны ли в расчёте эта льгота при продаже и совершенно другие правила налога на недвижимостное состояние.
От чего зависит налог на недвижимостное состояние во Франции?
Налог на недвижимостное состояние во Франции применяется по установленной облагаемой базе. Порог 1,3 млн € относится к чистой облагаемой стоимости соответствующего имущества налоговой семьи на 1 января, с учётом применимых правил оценки и вычета долгов. Доли компании могут учитываться в части недвижимости; покупка через компанию сама по себе не исключает налог на недвижимостное состояние.
Для нерезидента по общему правилу рассматривается французская недвижимость, включая косвенное владение, с учётом международных соглашений. Для французского налогового резидента область может включать иностранное имущество и специальные исключения. Поэтому цена одной покупки — например, 1,25 млн € — не доказывает отсутствие обязанности: нужны общая база, дата, долги и статус. DGFiP — оценка на 1 января, налог на недвижимостное состояние нерезидента, Service Public — лица и имущество.
Социальные платежи также нельзя назначить одной ставкой всем иностранным участникам. Для доходов от сдачи без мебели и прироста стоимости недвижимости действуют свои правила; значение имеют резидентство и система обязательного социального страхования. Проверяйте применимость общего социального взноса, взноса на погашение социального долга и солидарного сбора к вашему профилю. Service Public — социальные платежи.
Следующий шаг — составить для консультанта картину владения и налогового статуса, а не делать вывод из цены объявления.
Можно ли создать компанию после принятой оферты во Франции?
Такая организация возможна, если она подготовлена юридически. Для жилья во Франции не рассчитывайте, что фраза «для себя или компании» автоматически разрешит любую замену. До подписания попросите нотариуса проверить согласованную clause de substitution — условие замены покупателя: кому и когда можно передать позицию, остаётся ли ответственность первоначального покупателя, нужны ли дополнительные согласия, как устроены кредит и платежи.
К подписанию должны быть готовы регистрация общества, устав, полномочия подписанта и требуемые решения участников. Возможность применять право отказа к компании оценивают отдельно по конкретному покупателю и сделке. Нотариальная палата Жиронды — компания и организация покупки.
Если предложение или предварительный договор уже подписаны, обсудите их с нотариусом до изменения покупателя. Депозит и сроки определяются документом: этапы покупки и право отказа.
Обсудить вашу ситуацию с IMMO BTC
Для содержательного сравнения нужны состав участников и их семейные связи, налоговое резидентство, вклады и финансирование, предполагаемое использование, порядок принятия решений и планы передачи или продажи. Наследственное право и налоги в международной семье проверяют отдельно: компания не отменяет права наследников и применимые соглашения.
Начать можно со ссылки на объект и рассказа о том, кто и как будет пользоваться жильём. В диалоге определим вопросы для нотариуса и налогового консультанта; документы и подходящий способ их передачи согласуем затем. Полное семейное или налоговое досье до первого обращения не требуется.
Свяжитесь с нами через WhatsApp, info@immobtc.com или +33663567065.
Проверено 22 сентября 2026 года. Это рамка сравнения способов владения во Франции, а не персональный выбор налогового режима. При изменении состава участников, использования или резидентства расчёт следует пересмотреть.
Стоимость и срок индивидуальной работы этот гайд не устанавливает. До заказа согласуйте объём, цену и календарь с нотариусом и профильным исполнителем; при покупке — до принятия соответствующих обязательств.