Покупка недвижимости на компанию SCI
1) SCI (Société Civile Immobilière) — что это и зачем
SCI — гражданское общество, созданное для владения и управления недвижимостью во Франции.
Правовая база:
- Code civil, ст. 1832 и далее — гражданские общества.
- Code général des impôts — налоговый режим SCI.
Факты:
- Не является торговой компанией.
- Используется исключительно для владения и управления недвижимостью.
- Может быть создана до или во время подписания PRMS / Compromis.
- В финальном нотариальном акте покупателем выступает SCI.
- Если планируется аренда с мебелью (location meublée), SCI считается коммерческой, с другой базой налогообложения.
Процесс создания SCI (детали уточняет нотариус):
- Подготовка устава (statuts).
- Назначение управляющего (gérant).
- Регистрация SCI (RCS).
- Открытие банковского счёта SCI.
- Указание SCI в качестве покупателя в финальном нотариальном акте.
2) Покупка через другое лицо / структуру (SCI)
Юридический механизм: Оффер и PRMS могут быть оформлены на физическое лицо, с формулировкой: «pour lui-même ou toute personne morale de son choix» (для себя или для любого указанного им юридического лица).
Следствие: До подписания Acte Authentique de Vente покупатель вправе заменить себя на SCI. Нотариус фиксирует смену покупателя без расторжения сделки.
Правовая база: Code civil — свобода договорных обязательств. Нотариальная практика: substitution d’acquéreur / cession de bénéficiaire.
3) PRMS / Compromis de vente
Факты:
- Предварительный договор фиксирует цену, стороны и условия сделки.
- Содержит право покупки «на другое лицо / компанию».
- Депозит 5–10% размещается на счёте нотариуса (эскроу).
- 10-дневный срок на отказ покупателя после получения уведомления нотариуса.
4) Цена сделки и налоговая оптимизация
Влияние на налоги и сборы: В данном случае действует мандат на поиск (honoraires de négociation). Комиссия агентства выделена отдельно → не включается в налоговую базу нотариальных сборов.
Результат: Снижение:
- droits de mutation
- нотариальных сборов
Практика полностью допустима при корректном указании в нотариальном акте.
5) IFI — налог на недвижимое имущество
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Применяется, если чистая стоимость недвижимости превышает 1,3 млн €. Ежегодный налог, прогрессивная шкала ~0,5–1,5%.
Пример: Цена сделки: 1,25 млн €, включая комиссию → Порог 1,3 млн € не превышен → IFI не применяется, при условии отсутствия другого налогооблагаемого имущества во Франции.
Правовая база: Code général des impôts — положения об IFI.
6) Нотариальные сборы
Обычная недвижимость (не новостройка): 7,5–8% от налогооблагаемой базы.
Включают:
- droits d’enregistrement
- taxe de publicité foncière
- вознаграждение нотариуса
- административные расходы
Оптимизация:
- Выделение агентской комиссии.
- Корректная структура покупки (через SCI).
7) Итоговая логика сделки (кратко)
- Оффер подан физическим лицом (с правом покупки на другое лицо).
- Подписан PRMS / Compromis.
- Параллельно создаётся SCI (нотариус / юрист).
- SCI указывается в качестве покупателя.
- Цена сделки: 1,25 млн € (комиссия выделена, используется мандат на поиск).
- IFI не применяется.
- Нотариальные сборы: ~7,5–8%.
- Подписание Acte Authentique de Vente.
Сроки оформления
В среднем около 2 месяцев с момента подачи предложения. Возможны более короткие сроки — зависит от статуса и истории объекта недвижимости.
Налоговый режим SCI (IR/IS)
| Налоговый режим | Как работает | Лучше для |
|---|
SCI vs Прямое владение
| Аспект | Прямое владение | SCI |
|---|
Когда использовать SCI
Рекомендуется для:
- Покупки с несколькими участниками
- Планирования наследства для детей
- Дорогой недвижимости (>€500K)
- Недвижимости для аренды
- Владельцев бизнеса, ищущих структуру
Не рекомендуется для:
- Основного жилья (потеря освобождения от налога на прирост капитала)
- Простой покупки одним покупателем
- Краткосрочного владения (менее 5 лет)
- Недвижимости низкой стоимости
Создание SCI
Шаг 1: Разработка устава
Устав (statuts) определяет:
- Название компании и юридический адрес
- Цель (владение недвижимостью)
- Структуру капитала и распределение долей
- Правила управления
- Процедуры принятия решений
- Правила передачи/продажи долей
- Срок действия (обычно 99 лет)
Шаг 2: Начальный капитал
- Минимальный капитал: €1 (но не рекомендуется)
- Типичный капитал: €1,000-10,000
- Капитал можно увеличить позже
- Доли распределяются между участниками
Шаг 3: Регистрация
Необходимые регистрации:
- Публикация объявления в юридическом журнале (JAL)
- Регистрация в Коммерческом суде (Greffe)
- Получение номера SIRET
- Открытие банковского счёта
- Налоговая регистрация
Шаг 4: Покупка недвижимости
SCI (не вы лично):
- Подписывает compromis (если создана до него) или становится покупателем перед acte authentique
- Берёт ипотеку
- Подписывает acte de vente
- Становится законным владельцем
Ежегодные обязательства
SCI должна поддерживать:
| Требование | Частота | Стоимость |
|---|
Налоговые аспекты
При IR (по умолчанию)
- Арендный доход облагается на уровне участников
- Французские социальные взносы (17.2%) на арендный доход
- Прирост капитала облагается на уровне участников
- Могут применяться налоговые соглашения
При IS (опционально)
- Компания платит 15% с прибыли до €42,500
- 25% с прибыли выше этой суммы
- Амортизация может уменьшить налогооблагаемый доход
- Другой режим налогообложения прироста капитала при продаже
Важные предупреждения
Ипотечные соображения
Банки могут потребовать:
- Личное поручительство от участников
- Более высокие процентные ставки
- Больший первоначальный взнос
- Специальные требования к страхованию
Не налоговый рай
SCI не позволяет:
- Исключить налоги
- Скрыть владение (раскрывается властям)
- Избежать французских налогов на наследство
- Автоматически уменьшить налог на богатство (IFI)
Требования к управлению
Вы должны:
- Проводить ежегодные собрания участников
- Вести надлежащий бухгалтерский учёт
- Вовремя подавать налоговые декларации
- Обновлять устав при изменении обстоятельств
Наша рекомендация
Для большинства международных покупателей на Лазурном Берегу:
Рассмотрите SCI если:
- Вы покупаете с семьёй/партнёрами
- Вы хотите планировать наследство для детей
- Стоимость недвижимости превышает €500,000
- Вы планируете сдавать недвижимость в аренду
Остановитесь на прямом владении если:
- Покупаете один для личного использования
- Недвижимость будет вашим основным жильём
- Вы цените простоту больше гибкости
- Планируется краткосрочное владение
Нужна консультация эксперта?
Хотя этот гайд даёт полный обзор, создание SCI требует профессиональных юридических и налоговых консультаций, адаптированных к вашей ситуации. Мы можем связать вас со специализированными нотариусами и налоговыми консультантами, которые регулярно работают с международными клиентами.