Что такое SCI?
SCI (Société Civile Immobilière) — это французская гражданская компания, специально созданная для владения и управления недвижимостью. В отличие от коммерческих компаний, SCI не может заниматься торговой деятельностью — её единственная цель — владение недвижимостью.
Думайте о ней как о юридической «обёртке» вокруг вашей собственности, которая обеспечивает гибкость во владении, наследовании и управлении.
Ключевые преимущества для международных покупателей
1. Упрощённое планирование наследства
Во Франции действуют строгие правила обязательной доли наследников (réserve héréditaire), которые резервируют части наследства для детей. С SCI:
- Вы передаёте доли, а не недвижимость
- Легче дарить доли постепенно со временем
- Налогово-эффективная передача богатства
- Избежание принудительной продажи недвижимости для раздела
2. Простое совместное владение
Покупаете с партнёрами, семьёй или друзьями? SCI предоставляет:
- Чёткие правила управления в уставе
- Определённые механизмы выхода
- Защита от споров
- Гибкое распределение прибыли/убытков
3. Защита активов
SCI может обеспечить слой разделения:
- Недвижимость принадлежит компании, а не лично
- Доли могут быть структурированы для защиты
- Полезно для владельцев бизнеса
- Примечание: не является абсолютной защитой от кредиторов
4. Гибкость налогового планирования
SCI предлагает выбор:
| Налоговый режим | Как работает | Лучше для |
|---|
SCI vs Прямое владение
| Аспект | Прямое владение | SCI |
|---|
Когда использовать SCI
Рекомендуется для:
- Покупки с несколькими участниками
- Планирования наследства для детей
- Дорогой недвижимости (>€500K)
- Недвижимости для аренды
- Владельцев бизнеса, ищущих структуру
Не рекомендуется для:
- Основного жилья (потеря освобождения от налога на прирост капитала)
- Простой покупки одним покупателем
- Краткосрочного владения (менее 5 лет)
- Недвижимости низкой стоимости
Создание SCI
Шаг 1: Разработка устава
Устав (statuts) определяет:
- Название компании и юридический адрес
- Цель (владение недвижимостью)
- Структуру капитала и распределение долей
- Правила управления
- Процедуры принятия решений
- Правила передачи/продажи долей
- Срок действия (обычно 99 лет)
Шаг 2: Начальный капитал
- Минимальный капитал: €1 (но не рекомендуется)
- Типичный капитал: €1,000-10,000
- Капитал можно увеличить позже
- Доли распределяются между участниками
Шаг 3: Регистрация
Необходимые регистрации:
- Публикация объявления в юридическом журнале (JAL)
- Регистрация в Коммерческом суде (Greffe)
- Получение номера SIRET
- Открытие банковского счёта
- Налоговая регистрация
Шаг 4: Покупка недвижимости
SCI (не вы лично):
- Подписывает compromis
- Берёт ипотеку
- Подписывает acte de vente
- Становится законным владельцем
Ежегодные обязательства
SCI должна поддерживать:
| Требование | Частота | Стоимость |
|---|
Налоговые аспекты
При IR (по умолчанию)
- Арендный доход облагается на уровне участников
- Французские социальные взносы (17.2%) на арендный доход
- Прирост капитала облагается на уровне участников
- Могут применяться налоговые соглашения
При IS (опционально)
- Компания платит 15% с прибыли до €42,500
- 25% с прибыли выше этой суммы
- Амортизация может уменьшить налогооблагаемый доход
- Другой режим налогообложения прироста капитала при продаже
Важные предупреждения
Ипотечные соображения
Банки могут потребовать:
- Личное поручительство от участников
- Более высокие процентные ставки
- Больший первоначальный взнос
- Специальные требования к страхованию
Не налоговый рай
SCI не позволяет:
- Исключить налоги
- Скрыть владение (раскрывается властям)
- Избежать французских налогов на наследство
- Автоматически уменьшить налог на богатство (IFI)
Требования к управлению
Вы должны:
- Проводить ежегодные собрания участников
- Вести надлежащий бухгалтерский учёт
- Вовремя подавать налоговые декларации
- Обновлять устав при изменении обстоятельств
Наша рекомендация
Для большинства международных покупателей на Лазурном Берегу:
Рассмотрите SCI если:
- Вы покупаете с семьёй/партнёрами
- Вы хотите планировать наследство для детей
- Стоимость недвижимости превышает €500,000
- Вы планируете сдавать недвижимость в аренду
Остановитесь на прямом владении если:
- Покупаете один для личного использования
- Недвижимость будет вашим основным жильём
- Вы цените простоту больше гибкости
- Планируется краткосрочное владение
Нужна консультация эксперта?
Хотя этот гайд даёт полный обзор, создание SCI требует профессиональных юридических и налоговых консультаций, адаптированных к вашей ситуации. Мы можем связать вас со специализированными нотариусами и налоговыми консультантами, которые регулярно работают с международными клиентами.