Structure SCI : Guide Complet pour les Acheteurs Internationaux

Achat immobilier via une SCI

1) SCI (Société Civile Immobilière) — de quoi s'agit-il et pourquoi

La SCI est une société civile créée pour détenir et gérer des biens immobiliers en France.

Base juridique :

• Code civil, art. 1832 et suivants — sociétés civiles.
• Code général des impôts — régime fiscal des SCI.

Faits :

• Ce n'est pas une société commerciale.
• Utilisée uniquement pour la détention et la gestion immobilière.
• Peut être créée avant ou pendant la signature du PRMS / Compromis.
• Dans l'acte authentique final, l'acheteur est la SCI.
• Si une location meublée est prévue (location meublée), la SCI est considérée comme commerciale, avec une base d'imposition différente.

Processus de création de la SCI (détails confirmés par le notaire) :

1. Rédaction des statuts (statuts).
2. Nomination du gérant (gérant).
3. Enregistrement de la SCI (RCS).
4. Ouverture du compte bancaire de la SCI.
5. Mention de la SCI comme acquéreur dans l'acte authentique final.

2) Achat via une autre personne / structure (SCI)

Mécanisme juridique : L'offre et le PRMS peuvent être établis au nom d'une personne physique, avec la formule : « pour lui-même ou toute personne morale de son choix » (pour soi-même ou pour toute personne morale de son choix).

Conséquence : Avant la signature de l'Acte Authentique de Vente, l'acheteur peut se substituer par une SCI. Le notaire constate le changement d'acquéreur sans résilier la vente.

Base juridique : Code civil — liberté des obligations contractuelles. Pratique notariale : substitution d’acquéreur / cession de bénéficiaire.

3) PRMS / Compromis de vente

Faits :

• L'avant-contrat fixe le prix, les parties et les conditions.
• Il contient le droit d'achat « pour une autre personne/société ».
• Un dépôt de 5-10% est placé sur le compte séquestre du notaire.
• Délai de rétractation de 10 jours après réception de l'avis du notaire.

4) Prix de la transaction et optimisation fiscale

Impact sur les taxes et frais : Dans ce cas, un mandat de recherche s'applique (honoraires de négociation). La commission d'agence est séparée → non incluse dans la base de calcul des frais de notaire.

Résultat : Réduction de :

• droits de mutation
• frais de notaire

La pratique est pleinement admise si elle est correctement indiquée dans l'acte notarié.

5) IFI — impôt sur la fortune immobilière

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : S'applique si la valeur nette immobilière dépasse 1,3 M€. Impôt annuel, barème progressif ~0,5-1,5%.

Exemple : Prix de la transaction : 1,25 M€, commission incluse → Seuil de 1,3 M€ non dépassé → IFI non applicable, à condition de ne pas avoir d'autres biens imposables en France.

Base juridique : Code général des impôts — dispositions IFI.

6) Frais de notaire

Ancien (non neuf) : 7,5-8% de la base taxable.

Incluent :

• droits d’enregistrement
• taxe de publicité foncière
• émoluments du notaire
• frais administratifs

Optimisation :

• Séparation de la commission d'agence.
• Structure d'achat correcte (via SCI).

7) Logique de la transaction (résumé)

1. Offre déposée par une personne physique (avec droit d'achat pour une autre entité).
2. PRMS / Compromis signé.
3. SCI créée en parallèle (notaire / avocat).
4. SCI désignée comme acquéreur.
5. Prix de la transaction : 1,25 M€ (commission séparée, mandat de recherche utilisé).
6. IFI non applicable.
7. Frais de notaire : ~7,5-8%.
8. Signature de l'Acte Authentique de Vente.

Délais

En moyenne environ 2 mois à compter du dépôt de l'offre. Des délais plus courts sont possibles selon le statut et l'historique du bien.

Régime fiscal de la SCI (IR/IS)

SCI vs Achat Direct

Quand Utiliser une SCI

Recommandé Pour :

• Achat à plusieurs parties
• Planification successorale pour les enfants
• Biens de grande valeur (>500 K€)
• Biens destinés à la location
• Chefs d'entreprise cherchant une structure

Non Recommandé Pour :

• Résidence principale (perte exonération plus-value)
• Achat simple par un seul acheteur
• Détention courte (moins de 5 ans)
• Biens de faible valeur

Créer une SCI

Étape 1 : Rédiger les Statuts

Les statuts définissent :

• Nom de la société et siège social
• Objet social (détention immobilière)
• Structure du capital et répartition des parts
• Règles de gestion
• Procédures de décision
• Règles de transfert/vente des parts
• Durée (généralement 99 ans)

Étape 2 : Capital Initial

• Capital minimum : 1 € (mais non recommandé)
• Capital typique : 1 000-10 000 €
• Le capital peut être augmenté ultérieurement
• Parts distribuées entre les associés

Étape 3 : Immatriculation

Immatriculations requises :

1. Publication d'annonce dans un journal d'annonces légales (JAL)
2. Immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce
3. Obtention du numéro SIRET
4. Ouverture d'un compte bancaire
5. Inscription fiscale

Étape 4 : Achat du Bien

La SCI (pas vous personnellement) :

• Signe le compromis (si elle est créée avant) ou devient acquéreur avant l'acte authentique
• Contracte le prêt éventuel
• Signe l'acte de vente
• Devient propriétaire légal

Obligations Annuelles

Une SCI doit maintenir :

Considérations Fiscales

Sous IR (Par défaut)

• Revenus locatifs imposés au niveau des associés
• Prélèvements sociaux français (17,2%) sur revenus locatifs
• Plus-values imposées au niveau des associés
• Conventions fiscales peuvent s'appliquer

Sous IS (Option)

• Société paie 15% sur bénéfices jusqu'à 42 500 €
• 25% sur bénéfices au-delà
• Amortissement peut réduire le revenu imposable
• Traitement différent des plus-values

Avertissements Importants

Considérations de Prêt

Les banques peuvent exiger :

• Caution personnelle des associés
• Taux d'intérêt plus élevés
• Apport plus important
• Exigences d'assurance spécifiques

Pas un Paradis Fiscal

Une SCI ne permet pas de :

• Éliminer les impôts
• Cacher la propriété (déclarée aux autorités)
• Éviter les droits de succession français
• Réduire automatiquement l'IFI

Obligations de Gestion

Vous devez :

• Tenir des assemblées d'associés annuelles
• Conserver une comptabilité correcte
• Déposer les déclarations fiscales à temps
• Mettre à jour les statuts si les circonstances changent

Notre Recommandation

Pour la plupart des acheteurs internationaux sur la Côte d'Azur :

Envisagez une SCI si :

• Vous achetez avec famille/partenaires
• Vous voulez planifier la succession pour vos enfants
• La valeur du bien dépasse 500 000 €
• Vous prévoyez de louer le bien

Restez en propriété directe si :

• Achat seul pour usage personnel
• Le bien sera votre résidence principale
• Vous privilégiez la simplicité à la flexibilité
• Détention courte envisagée

Besoin de Conseils d'Experts ?

Bien que ce guide fournisse un aperçu complet, la création d'une SCI nécessite des conseils juridiques et fiscaux professionnels adaptés à votre situation. Nous pouvons vous mettre en relation avec des notaires et conseillers fiscaux spécialisés qui travaillent régulièrement avec des clients internationaux.