Архивный анализ на 29.07.2026. Все сценарии, относительные сроки и формулировки «последний выпуск» ниже относятся к этой дате. Первоначальные допущения сохранены для сравнения, а не обновлены задним числом. Решение ЕЦБ сентября и сентябрьский выпуск цен и кредитов дают следующий срез.
Базовый сценарий
Рынок стабилизируется, но кредит снова немного дороже. В подтверждённых данных нет признаков обвала: PACA остаётся в небольшом годовом плюсе, хотя квартальная динамика ослабла. Для Лазурного берега главный риск сместился от нехватки сделок к стоимости финансирования.
| Показатель | Значение | Дата / база |
|---|---|---|
| PACA: цены старого жилья | +0,7% г/г | I квартал 2026 |
| Новая ипотека во Франции | 3,21% | май 2026 |
| Выдача ипотеки | EUR 11,4 млрд | май 2026, -4,2% г/г |
| Сделки во Франции | 952 тыс. | 12 месяцев к марту 2026 |
Наиболее вероятный сценарий на 6-12 месяцев - боковой рынок: PACA примерно от -1% до +2% год к году. Квартиры выглядят устойчивее домов, сделки остаются около текущего уровня, ипотека преимущественно в диапазоне 3,1-3,5%. Это сценарный диапазон, а не прогноз точной цены.
Ставки и кредит
После повышения на 25 б.п. в июне ECB оставил ставки без изменений 23 июля 2026 года. Депозитная ставка - 2,25%, MRO - 2,40%, MLF - 2,65%. Следующий шаг не был заранее обещан.
Это ещё не кредитный шок масштаба 2022-2023 годов, но запас улучшения доступности исчерпан. По данным Banque de France, новые жилищные кредиты без рефинансирования в мае 2026 года стоили 3,21%, а месячная выдача составила EUR 11,4 млрд.
| Франция: новые жилищные кредиты без рефинансирования | Май 2025 | Март 2026 | Апрель 2026 | Май 2026 | Сигнал |
|---|---|---|---|---|---|
| Ставка | 3,11% | 3,22% | 3,22% | 3,21% | слегка жёстче |
| Выдача | EUR 11,9 млрд | EUR 12,6 млрд | EUR 12,0 млрд | EUR 11,4 млрд | -4,2% г/г |
ECB Accounts: что они действительно говорят
На дату этого обзора, 29 июля, последним опубликованным Account был выпуск от 9 июля по заседанию 10–11 июня. Отчёт по июльской паузе вышел 27 августа; этот более поздний документ рассматривается отдельно.
ECB Account - официальный обезличенный отчёт о дискуссии: оценка экономики, варианты политики и причины решения. Это не дословная стенограмма и не обещание будущей траектории ставок; документ обычно публикуется примерно через четыре недели.
Июньский Account установил четыре важных пункта:
- все участники поддержали повышение трёх ключевых ставок на 25 б.п.;
- энергетический шок уже отражался в инфляции, а риски сместились вверх;
- ECB не обещал ни серию повышений, ни разовый характер июньского шага;
- высокие длинные ставки и более строгие стандарты должны снижать спрос на кредит.
Для недвижимости вывод осторожный: Account не обещает быстрого удешевления кредита. Базовый сигнал - пауза и зависимость от данных; риск нового ужесточения остаётся. Для Лазурного берега дорогие объекты меньше зависят от кредита, а массовая коррекция цен PACA пока не подтверждена.
PACA и DVF
По INSEE/Notaires за I квартал 2026 года квартиры выглядят устойчивее домов.
| PACA, старое жильё | кв/кв | г/г |
|---|---|---|
| Все объекты | -0,4% | +0,7% |
| Квартиры | +0,4% | +1,1% |
| Дома | -1,3% | +0,3% |
Следующая таблица DVF описывает зарегистрированные продажи 2025 года, отобранные по единой методике. Число объектов учитывает записи о недвижимости: в одной продаже их может быть несколько. Используйте этот срез как общий ориентир, затем сравнивайте похожие квартиры по району, площади, виду и состоянию. Подробности отбора.
| География и тип объекта | Изменение числа объектов DVF, 2025 к 2024 | Изменение медианы EUR/м², 2025 к 2024 |
|---|---|---|
| Alpes-Maritimes (06) + Var (83): квартиры | +15,1% | +1,0% |
| Alpes-Maritimes (06) + Var (83): дома | +18,9% | -0,7% |
| Nice: квартиры | +15,6% | +1,6% |
| Cannes: квартиры | +6,7% | -0,2% |
Сценарии и проверяемые триггеры
Это не прогноз точной цены: сценарий меняется только при выполнении наблюдаемых условий.
| Сценарий | Условия |
|---|---|
| Наиболее вероятный: стабилизация | ипотека преимущественно 3,1-3,5%; сделки около текущего уровня; PACA от -1% до +2% г/г |
| Негативный: мягкая коррекция | ипотека выше 3,5%; выдача ниже EUR 10 млрд/мес.; PACA ниже 0% г/г два квартала |
| Позитивный: рост возвращается | ECB снова снижает ставку; ипотека ниже 3,0%; продажи Франции выше 1 млн/год |
Что считать фактом, а что гипотезой
| Статус | Вывод |
|---|---|
| Факт | PACA пока не в коррекции; квартиры устойчивее домов. |
| Факт | Стоимость новых кредитов выше год к году; стандарты слегка ужесточены. |
| Гипотеза | Массовый сегмент скорректируется раньше prime. |
| Не проверено | Полное воздействие июньского шока на сделки и цены PACA. |
Календарь проверки, запланированный в исходном анализе
- 08.09.2026: INSEE, цены за II квартал 2026 года. Выпуск уже опубликован; разбор новых данных.
- Октябрь 2026: DVF за I полугодие 2026 года, Alpes-Maritimes (06) и Var (83).
- Ежемесячно: Banque de France, ипотека.
- Каждое заседание: ECB, ставки и энергетический фон.
Аналитическая записка не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Для конкретного объекта решают микролокация, качество здания, юридический пакет, ликвидность и условия сделки.
Какие цифры нужны для решения сегодня?
Для сделки используйте новые рыночные выпуски и гайд бюджета покупки и владения. Пришлите объявление и известные расходы дома: в диалоге отделим подтверждённые платежи от оценок и неизвестных сумм, сохранив этот июльский обзор как историю рынка.
Источники
Основные источники отчёта: ECB, INSEE, Banque de France, DGFiP/DVF. Даты показателей указаны выше и в PDF-версии отчёта.
- INSEE / Notaires–Insee: цены и сделки за I квартал 2026 года
- ECB: официальная история ключевых ставок
- ECB: решение по денежной политике от 11 июня 2026 года
- ECB: решение по денежной политике от 23 июля 2026 года
- Banque de France: жилищные кредиты, май 2026 года
- DGFiP / data.gouv.fr: база DVF
Продолжение темы
- Протокол ECB от 27 августа: что важно ипотечному покупателю
- Ипотека и цены жилья: сентябрьское обновление рынка PACA
- Alpes-Maritimes: квартиры и дома по DVF и данным нотариусов
