6 октября 2026 года Национальный совет Монако получил правительственный проект №1134 о защите Роше — исторического старого города, Монако-Виль. Он объединяет три разных вопроса: кому продают недвижимость, как используют помещения и какие работы в них проводят.

На 9 октября документ остаётся законопроектом с объявленной срочностью. Срочность не означает, что предлагаемые правила уже вступили в силу. Ниже разобран опубликованный проект, а не окончательная будущая редакция закона.

Какие адреса затрагивает проект

Речь идёт о Монако-Виль, включая крепостные стены, склоны, скалы, сады и chemin des pêcheurs — дорожку у подножия Роше. Точный план периметра должен быть опубликован отдельным актом. Если объект попадает в него частично, проект предусматривает охват объекта целиком.

Это специальный режим старого города, а не описание правил всей территории княжества. Его нельзя переносить на соседние французские города.

Покупка: государство может получить приоритет

Проект предлагает право préemption — приоритетной покупки государством перед выбранным частным покупателем. Оно должно применяться для конкретных установленных целей: например, сохранения исторического здания, постоянного жилья или необходимых общественных пространств. Решение о покупке должно быть мотивировано.

Охват включает возмездные передачи недвижимости, а также определённые сделки с компаниями: возмездную передачу долей или акций, которая прямо или косвенно даёт приобретателю большинство капитала или голосов, если более половины стоимости активов компании приходится на недвижимость в этом периметре. Статья 5 содержит исключения, в том числе для перечисленных в ней семейных передач. Поэтому применимость определяется не одним словом «продажа», а юридической формой конкретной операции.

Собственник или нотариус должен был бы заранее сообщить государству об условиях сделки и предполагаемом покупателе. Базовый срок ответа в проекте — месяц, но запрос документов или осмотра приостанавливает его, а оставшийся срок после возобновления составляет месяц. Это не обещание завершить всю покупку за месяц. Молчание по окончании применимого срока означает отказ от приоритетной покупки.

Если государство предлагает другую цену, предусмотрены оценочная процедура и возможность для собственника отказаться от сделки. Сам механизм не означает автоматического изъятия имущества.

Использование: приобретение квартиры не заменяет разрешение

Отдельное предварительное разрешение предлагается для смены категории использования, перевода постоянного жилья в меблированную краткосрочную аренду, объединения или разделения жилых помещений. Возможность купить квартиру и возможность использовать её по выбранному сценарию — разные проверки.

Для смены использования проект предусматривает отказ при молчании администрации. Не следует путать это с молчанием в процедуре приоритетной покупки.

Законные назначения и виды деятельности, существующие на дату будущей публикации закона, смогут продолжаться и передаваться, пока не изменяются. Для отдельных коммерческих помещений после длительного простоя предусмотрено специальное правило. Покупателю важно установить законное назначение своей квартиры и проверить предполагаемое изменение, а не считать любую будущую сдачу автоматически разрешённой.

Работы: фасад и обычное обслуживание различаются

Проект предусматривает разрешения на строительство, снос и определённые работы в существующих зданиях. Среди них — изменение фасадов, кровли, окон и других внешних элементов. Требования могут затронуть и исторические элементы интерьера, определённые будущими архитектурными предписаниями.

Для текущего обслуживания без изменения внешнего вида и материалов предусмотрена предварительная декларация, а не та же разрешительная процедура. Поэтому формулировка «любой ремонт запрещён» была бы неверной.

Правила для конкретных зданий должен уточнить отдельный регламент с архитектурными предписаниями. Его проект предполагается открыть для замечаний собственников; сами предписания станут применимы к заявлениям после их публикации.

Что будет с уже подписанными договорами и разрешениями

В статье 49 предложено исключить из нового режима приоритетной покупки операции, по которым до будущей публикации закона promesse или compromis — предварительное соглашение — получили date certaine, юридически установленную достоверную дату. Одна дата, написанная сторонами на документе, не позволяет самостоятельно сделать вывод о таком исключении: основание должен проверить местный нотариус.

Новые положения об использовании и работах предлагается применять к заявлениям, поданным после публикации закона. Ранее выданные разрешения сохраняют действие в пределах срока их действительности. Дата получения законопроекта, 6 октября, сама по себе не запускает эти положения.

Что проверить у выбранной квартиры

До принятия обязательств обсудите с нотариусом адрес и режим объекта, наличие арендаторов, законное использование, предполагаемую аренду или работы, а также статус уже подписанных документов и разрешений. Затем согласуйте условия оферты, депозит и календарь с учётом действующего на тот момент права.

Следующий вопрос — какие документы и договорные условия нужны именно для вашей покупки? Гайд по покупке недвижимости в Монако помогает собрать эти проверки до оферты и обсудить полный бюджет. Если квартира уже найдена, ссылка на объявление, предполагаемое использование и стадия общения с продавцом дадут контекст для первого разговора с IMMO BTC.

Источники

Статус проверен 9 октября 2026 года. Перед сделкой необходима повторная проверка принятого текста и актов его применения.

Монако: проект защиты Роше и покупка квартиры в старом городе