Покупка недвижимости в Монако: пошаговый процесс
Монако предлагает уникальный рынок недвижимости: нет налога на имущество, нет налога на прирост капитала для большинства покупателей, и упрощённый процесс покупки. Однако покупатели должны понимать, что система Монако существенно отличается от Франции, особенно в части обязательств и права на отказ.
Этот гайд охватывает полный процесс приобретения недвижимости в Княжестве Монако, от первоначального предложения до регистрации.
Примечание: Это информационный материал, а не юридическая консультация. Конкретные процедуры и сборы следует уточнять у вашего нотариуса для конкретной сделки.
Шаг 1: Письменное предложение (Offre d'achat)
Процесс начинается с формального письменного предложения — offre d'achat. Этот документ включает:
- Данные покупателя и контактную информацию
- Описание и адрес объекта
- Предлагаемую цену покупки
- Ключевые условия (финансирование, сроки и т.д.)
- Срок действия (обычно 2-5 дней)
Важно: В Монако, как только продавец принимает ваше предложение в письменной форме, обе стороны фактически становятся связанными обязательствами. Законодательного периода охлаждения не существует. Убедитесь в своём решении перед подачей предложения.
Шаг 2: Назначение нотариуса
После принятия предложения стороны назначают монакского нотариуса. В отличие от Франции, где у каждой стороны часто свой нотариус, в Монако обычно один нотариус действует от имени обеих сторон.
Роль нотариуса включает:
- Подготовку предварительного и финального договоров
- Юридическую проверку (due diligence)
- Хранение депозита на эскроу-счёте
- Регистрацию сделки в Кадастре
Шаг 3: Предварительный договор (Compromis de vente)
Compromis de vente — это обязывающий предварительный договор. На этом этапе:
- Депозит: Покупатель вносит 10% от цены на эскроу-счёт нотариуса (séquestre)
- Условия: Указываются отлагательные условия (conditions suspensives), например, получение финансирования
- Сроки: Устанавливается ожидаемая дата завершения (обычно 2-3 месяца)
Правила депозита
| Сценарий | Результат |
|---|
Примечание: Условия «при условии получения кредита» должны быть конкретными и реальными; их нельзя использовать как простой выход из сделки. Gazumping (продавец принимает более высокое предложение после согласия) запрещён в Монако.
Шаг 4: Период due diligence
Нотариус проводит комплексные юридические проверки:
- Проверка права собственности и история владения
- Обременения, ипотеки и залоги
- Правила кондоминиума (règlement de copropriété)
- Разрешения на строительство и соответствие требованиям
- AML/KYC проверка покупателя
Документы, требуемые от покупателя
- Действующий паспорт
- Подтверждение адреса (счёт за коммунальные услуги, выписка из банка)
- Подтверждение источника средств (банковские выписки, налоговые декларации)
- Для компаний: декларация UBO (бенефициарные владельцы с долей 25%+)
Эта фаза обычно занимает 4-8 недель.
Шаг 5: Финальный акт (Acte de vente)
Закрытие сделки происходит в офисе нотариуса. При подписании:
- Покупатель оплачивает остаток стоимости
- Покупатель оплачивает все применимые сборы и налоги
- Продавец передаёт ключи
- Нотариус выдаёт свидетельство о завершении сделки (attestation de vente)
После подписания нотариус регистрирует сделку в Кадастре Монако. Официальное свидетельство о праве собственности предоставляется примерно через 2 месяца после завершения.
Ключевое отличие от Франции: нет периода охлаждения
Одно из важнейших различий между Монако и Францией:
| Аспект | Франция | Монако |
|---|
Во Франции покупатели имеют 10 рабочих дней после получения заказного уведомления от нотариуса для отказа от предварительного договора без штрафа. В Монако такой защиты нет. Это означает:
- Будьте полностью уверены перед подачей предложения
- Проведите предварительные исследования до подачи оффера
- Включайте только реальные отлагательные условия
- Рассмотрите консультацию специалиста перед принятием обязательств
Сводка расходов
Для физических лиц или монакской SCI
| Статья расходов | Процент |
|---|
Для новостроек
| Статья расходов | Процент |
|---|
Для иностранных/офшорных компаний
| Статья расходов | Процент |
|---|
Агентская комиссия
Комиссия агентства для покупателя обычно составляет 3% + НДС (20%), то есть около 3,6% от цены покупки.
Типовой таймлайн
| Этап | Срок |
|---|
Всего: 2-4 месяца от оффера до завершения (кэш-покупки могут быть быстрее; покупки с финансированием могут занять больше времени).
Риски и чек-лист due diligence
Перед подачей предложения проверьте:
- Чистое право собственности без споров
- Отсутствие ипотек и залогов
- Правила и платежи кондоминиума
- Соответствие здания и разрешения
- Техническое состояние (рассмотрите экспертизу)
- Ограничения на аренду (если применимо)
- Полномочия продавца на продажу
Готовы начать поиск?
Наша команда экспертов-агентов покупателя готова провести вас через каждый этап процесса покупки недвижимости в Монако. С глубоким знанием местного рынка и проверенной экспертизой мы поможем вам уверенно ориентироваться на этом уникальном рынке.