Acheter un Bien Immobilier a Monaco : Processus Etape par Etape
Monaco offre un marche immobilier unique : pas de taxe fonciere, pas d'impot sur les plus-values pour la plupart des acheteurs, et un processus d'achat simplifie. Toutefois, les acheteurs doivent comprendre que le systeme monegasque differe significativement de la France, notamment concernant l'engagement et les droits de retractation.
Ce guide couvre le processus complet d'achat immobilier en Principaute de Monaco, de l'offre initiale a l'enregistrement.
Note : Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les procedures et frais specifiques doivent etre confirmes avec votre notaire pour votre transaction.
Etape 1 : Offre Ecrite (Offre d'achat)
Le processus commence par une offre formelle ecrite. Ce document comprend :
- Coordonnees de l'acheteur
- Description et adresse du bien
- Prix d'achat propose
- Conditions cles (financement, delais, etc.)
- Delai de validite (generalement 2-5 jours)
Important : A Monaco, une fois que le vendeur accepte votre offre par ecrit, les deux parties sont effectivement engagees. Il n'existe pas de delai de retractation legal. Assurez-vous d'etre certain avant de faire une offre.
Etape 2 : Designation du Notaire
Apres acceptation de l'offre, les parties designent un notaire monegasque. Contrairement a la France ou chaque partie a souvent son propre notaire, a Monaco il est courant qu'un seul notaire agisse pour les deux parties.
Le role du notaire inclut :
- Redaction des contrats preliminaire et definitif
- Due diligence juridique
- Conservation du depot en sequestre
- Enregistrement de la vente au Cadastre
Etape 3 : Compromis de Vente
Le compromis de vente est l'avant-contrat engageant. A cette etape :
- Depot : L'acheteur verse 10% du prix sur le compte sequestre du notaire
- Conditions : Les conditions suspensives sont specifiees (ex: obtention de financement)
- Calendrier : La date de realisation prevue est fixee (generalement 2-3 mois)
Regles du Depot
| Scenario | Resultat |
|---|
Note : Les clauses « sous reserve de financement » doivent etre specifiques et reelles ; elles ne peuvent servir de pretexte pour se retirer. Le gazumping (le vendeur accepte une offre superieure apres accord) n'est pas permis a Monaco.
Etape 4 : Periode de Due Diligence
Le notaire effectue des verifications juridiques completes :
- Verification du titre et historique de propriete
- Charges, hypotheques et privileges
- Reglement de copropriete
- Permis de construire et conformite
- Verification AML/KYC de l'acheteur
Documents Requis de l'Acheteur
- Passeport valide
- Justificatif de domicile (facture, releve bancaire)
- Justificatif d'origine des fonds (releves bancaires, declarations fiscales)
- Pour les societes : declaration UBO (beneficiaires effectifs detenant 25%+)
Cette phase dure generalement 4-8 semaines.
Etape 5 : Acte de Vente
La cloture a lieu a l'etude du notaire. Lors de la signature :
- L'acheteur paie le solde du prix
- L'acheteur paie tous les frais et taxes applicables
- Le vendeur remet les cles
- Le notaire delivre une attestation de vente
Apres signature, le notaire enregistre la vente au Cadastre de Monaco. Le titre officiel est delivre environ 2 mois apres la realisation.
Difference Cle avec la France : Pas de Delai de Retractation
Une des distinctions les plus importantes entre Monaco et la France :
| Aspect | France | Monaco |
|---|
En France, les acheteurs disposent de 10 jours ouvres apres reception de l'avis recommande du notaire pour se retracter sans penalite. Monaco n'offre pas cette protection. Cela signifie :
- Soyez absolument certain avant de faire une offre
- Effectuez vos recherches preliminaires avant de soumettre une offre
- N'incluez que des conditions suspensives reelles
- Envisagez un conseil professionnel avant de vous engager
Resume des Couts
Pour Particuliers ou SCI Monegasque
| Poste de Cout | Pourcentage |
|---|
Pour Biens Neufs
| Poste de Cout | Pourcentage |
|---|
Pour Societes Etrangeres/Offshore
| Poste de Cout | Pourcentage |
|---|
Honoraires d'Agence
La commission d'agence pour l'acheteur est generalement de 3% + TVA (20%), soit environ 3,6% du prix d'achat.
Calendrier Type
| Etape | Duree |
|---|
Total : 2-4 mois de l'offre a la realisation (les achats comptant peuvent etre plus rapides ; les achats finances peuvent prendre plus de temps).
Risques et Checklist de Due Diligence
Avant de faire une offre, verifiez :
- Titre de propriete clair sans litige
- Absence d'hypotheques ou privileges
- Reglement et charges de copropriete
- Conformite et permis du batiment
- Etat technique (envisagez un diagnostic)
- Restrictions locatives (le cas echeant)
- Pouvoir de vente du vendeur
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