Le 6 octobre 2026, le Conseil National de Monaco a reçu le projet gouvernemental n° 1134 relatif à la protection du Rocher, le quartier historique de Monaco-Ville. Le texte réunit trois sujets distincts : les mutations immobilières, l’affectation des locaux et les travaux.

Au 9 octobre, il reste un projet de loi faisant l’objet d’une déclaration d’urgence. Cette urgence ne signifie pas que les dispositions proposées sont déjà en vigueur. L’analyse porte sur le projet publié, et non sur la version définitive d’une future loi.

Quelles adresses seraient concernées ?

Le périmètre proposé est Monaco-Ville, avec ses remparts, glacis, falaises, jardins et chemin des pêcheurs. Un plan doit le préciser par ordonnance souveraine. Un bien situé en partie dans ce périmètre serait soumis au texte pour le tout.

Il s’agit d’un régime propre à la vieille ville, pas d’une présentation des règles applicables à toute la Principauté. Il ne concerne pas les communes françaises voisines.

Achat : un droit de préemption pour l’État

Le projet instituerait un droit de préemption : la possibilité pour l’État d’acheter avant l’acquéreur privé pressenti. Ce droit répondrait à des objectifs déterminés, par exemple conserver un immeuble historique, préserver l’habitation permanente ou réaliser un espace public nécessaire. La décision d’acquérir devrait être motivée.

Le dispositif viserait les mutations immobilières à titre onéreux et certaines cessions de parts ou d’actions à titre onéreux : celles donnant à l’acquéreur, directement ou indirectement, la majorité du capital ou des droits de vote lorsque plus de la moitié de la valeur de l’actif correspond à des biens immobiliers dans ce périmètre. L’article 5 prévoit des exclusions, notamment certaines transmissions familiales expressément énumérées. La forme juridique de l’opération est donc importante.

Le propriétaire ou le notaire devrait déclarer préalablement les conditions de l’opération et l’identité de l’acquéreur pressenti. Le délai de réponse prévu est d’un mois, mais une demande de pièces ou de visite le suspendrait ; à sa reprise, le délai restant serait porté à un mois. Ce n’est pas une garantie de réaliser tout l’achat en un mois. Le silence à l’expiration du délai applicable vaudrait renonciation à la préemption.

Si l’État proposait un autre prix, le texte organiserait une procédure d’évaluation et permettrait au propriétaire de renoncer à la vente. Le mécanisme n’équivaut pas à une saisie automatique du bien.

Usage : acheter ne remplace pas une autorisation

Une autorisation préalable serait requise pour changer de catégorie d’affectation, passer de l’habitation permanente à la location meublée de courte durée, ou réunir et diviser des logements. La possibilité d’acquérir et celle d’utiliser le bien selon son projet sont deux vérifications distinctes.

Pour le changement d’affectation, le silence de l’administration vaudrait rejet. Il ne faut pas le confondre avec le silence dans la procédure de préemption.

Les affectations et activités régulièrement exercées à la date de publication de la future loi pourraient être poursuivies et transmises tant qu’elles ne sont pas modifiées. Un dispositif particulier concernerait certains locaux commerciaux après une longue période d’inexploitation. Pour un appartement, il faut établir l’affectation régulière et vérifier le changement envisagé, sans considérer toute future location comme automatiquement autorisée.

Travaux : distinguer transformation et entretien

Le projet soumettrait à autorisation la construction, la démolition et certains travaux sur les immeubles existants, notamment ceux affectant façades, toitures, menuiseries et autres éléments extérieurs. Des éléments intérieurs patrimoniaux identifiés par le futur cahier de prescriptions pourraient également être concernés.

L’entretien courant ne modifiant ni l’aspect ni les matériaux ferait l’objet d’une déclaration préalable, et non de cette même procédure d’autorisation. Dire que « tous les travaux sont interdits » serait donc inexact.

Un règlement particulier et un cahier de prescriptions doivent préciser les exigences immeuble par immeuble. Le projet de cahier serait ouvert aux observations des propriétaires ; les prescriptions seraient opposables aux demandes déposées après leur publication.

Contrats déjà signés et autorisations antérieures

L’article 49 propose d’écarter le nouveau régime de préemption pour les opérations ayant fait l’objet, avant la publication de la future loi, d’une promesse ou d’un compromis ayant acquis date certaine. La date simplement inscrite par les parties ne suffit pas à conclure soi-même que cette condition est remplie : le notaire local doit en vérifier le fondement.

Les dispositions sur les affectations et les travaux s’appliqueraient aux demandes déposées après la publication de la loi. Les autorisations antérieures conserveraient leurs effets pendant leur durée de validité. La réception du projet, le 6 octobre, ne déclenche pas ces dispositions.

Que vérifier pour l’appartement retenu ?

Avant de vous engager, examinez avec le notaire l’adresse et le régime du bien, les occupants, son affectation régulière, la location ou les travaux envisagés, ainsi que les documents déjà signés et les autorisations délivrées. Convenez ensuite des conditions de l’offre, du dépôt et du calendrier en fonction du droit alors applicable.

Quels documents et conditions contractuelles faut-il réunir pour votre achat ? Le guide pour acheter à Monaco organise ces vérifications avant l’offre et l’examen du budget complet. Si vous avez déjà trouvé un appartement, l’annonce, l’usage envisagé et les échanges engagés avec le vendeur donnent le contexte d’un premier dialogue avec IMMO BTC.

Sources

Statut vérifié le 9 octobre 2026. Avant une opération, vérifier à nouveau le texte adopté et ses mesures d’application.

Rocher de Monaco : ce que prévoit le projet de loi n° 1134