Предлагают ограничить вычет амортизации. Первоначальный проект бюджета Франции на 2027 год предлагает ограничить вычет амортизации при непрофессиональной меблированной аренде в режиме фактических расходов. Амортизация — постепенный учёт стоимости имущества при расчёте облагаемого результата, а не новый денежный расход. Это не действующие лимиты: материал описывает первоначальный проект и отдельно подтверждённую поправку комиссии.
Что предлагают изменить в амортизации меблированной аренды во Франции?
Предлагают ограничить вычет амортизации. В статье 7 проекта бюджета Франции №3210 предлагаются отдельные пределы вычета амортизации жилых помещений при непрофессиональной меблированной аренде в режиме фактических расходов. Для туристического жилья предусмотрен более низкий предел. Оба ограничения выражены как ставка и максимальная годовая сумма на налоговое домохозяйство; они не являются ставками налога или обещанной экономией владельца.
Проект №3210 находится в первом чтении. Согласно официальному досье, начало пленарного обсуждения назначено на 13 октября. Отчёт финансовой комиссии №3291 внесён 10 октября, однако его том II с разбором первой части бюджета на 11 октября обозначен как ещё не опубликованный. Ниже приведены предложения первоначальной статьи 7 проекта от 1 октября; они не являются сводной редакцией после рассмотрения комиссией.
8 октября комиссия приняла поправку CF1588, предлагающую исключить из потолков вычета и ограничений переноса амортизации жильё по определённым договорам жилищной аренды, а также жильё для студентов и перечисленных в поправке категорий молодых людей на обучении. Это решение комиссии, не окончательная норма; таблица ниже показывает первоначальное предложение.
Непрофессиональная меблированная аренда (во французских налоговых документах — LMNP) допускает вычет амортизации в режиме фактических расходов (régime réel). При упрощённом режиме (micro-BIC) расходы учитывают через фиксированное уменьшение облагаемого дохода; амортизацию отдельно не вычитают. Приведённые ниже пределы не следует применять к расчёту по упрощённому режиму. Налоговая служба — различия режимов.
| Вид аренды | Предлагаемый предел ставки амортизации помещения | Максимальный годовой вычет амортизации помещений на налоговое домохозяйство |
|---|---|---|
| Непрофессиональная меблированная аренда, кроме туристического | 2,5% | 7 000 € |
| Meublé de tourisme — туристическое жильё при непрофессиональной меблированной аренде | 1,5% | 5 000 € |
Это параметры первоначального проекта бюджета, статья 7, а не действующие лимиты. Нельзя умножать сумму на число квартир: годовой потолок сформулирован на налоговое домохозяйство.
Проценты относятся к амортизации помещений, а не к доходности аренды. Их нельзя автоматически применять ко всей цене покупки: в учёте стоимость амортизируемого здания отделяют от стоимости земли, которая не амортизируется. Официальные налоговые разъяснения Франции, пункт 58 — разделение стоимости здания и земли.
В первоначальном проекте исключения привязаны к конкретным категориям резиденций и учреждений в пунктах 1°–3° предлагаемой редакции статьи 39 C, части I, пункта 2, приведённой в статье 7 проекта. Там перечислены определённые резиденции для учащихся и пожилых, социальные и медико-социальные учреждения и учреждения длительного медицинского ухода. Для резиденций с услугами предусмотрены специальные условия статуса и разрешений. Само наличие управляющей компании или обозначение «сервисная резиденция» не подтверждает право на исключение.
Почему амортизация не равна денежным расходам при аренде во Франции?
Это учёт стоимости, а не новый платёж. Амортизация — учётное распределение стоимости активов по периоду использования, а не новый ежегодный платёж владельца. Во Франции при режиме учёта фактических расходов допустимая амортизация может уменьшать облагаемый результат. Однако она не оплачивает уборку, ремонт или кредит и не показывает, сколько денег останется на счёте после сдачи квартиры.
В действующем разъяснении налоговой службы указано, что вычет амортизации ограничен арендными поступлениями за вычетом остальных расходов деятельности и сам по себе не может создавать налоговый убыток. В индивидуальном расчёте бухгалтер определяет амортизируемую стоимость и допустимый вычет. Сравнивать нужно отдельно денежный результат владения и налоговый результат.
Что предлагают сделать с невычтенной амортизацией во Франции?
Предлагают переходный порядок и ограничения переноса. Эти предложения первоначального проекта бюджета Франции на 2027 год касаются непрофессиональной меблированной аренды в режиме фактических расходов.
Для амортизации, уже учтённой, но не вычтенной по итогам периодов, закрытых до 1 января 2027 года, первоначальный проект бюджета Франции предусматривает переходное использование до конца 2036 года. Вычет ограничивался бы половиной облагаемого результата после применения указанных в проекте текущих ограничений. Это не разрешение списать весь накопленный остаток сразу и не обещание полного использования остатка.
Для периодов, закрытых начиная с 1 января 2027 года, неиспользованную амортизацию при непрофессиональной меблированной аренде предлагается больше не переносить на следующие периоды. Оба положения ещё должны оцениваться по окончательному тексту закона. Для уже сдаваемого объекта существенны дата закрытия периода и подтверждённый учётный остаток; для новой покупки — расчёт с учётом предлагаемых ограничений.
Как оценить покупку под сдачу до принятия бюджета во Франции?
Сравните два сценария. Сравните расчёт по действующим правилам и отдельный сценарий по проекту, сохранив одинаковые предположения о загрузке, личном использовании и денежных расходах. Иностранное налоговое резидентство само по себе не определяет статус непрофессиональной меблированной аренды: французская налоговая служба рассматривает обстоятельства деятельности и налогового домохозяйства. Обязательства нерезидента требуют отдельной проверки.
Что проверить дальше
Следующий вопрос — подходит ли вам сама модель сдачи выбранного жилья. Гайд сдачи второго жилья помогает проверить городские требования, правила дома, календарь и расходы. Для обсуждения с IMMO BTC подготовьте ссылку на объект и предполагаемый график проживания и сдачи; индивидуальный налоговый расчёт затем уточняется с профильным специалистом.
Источники: Assemblée nationale — первоначальный проект бюджета №3210, статья 7, зарегистрирован 1 октября; impots.gouv.fr — режимы налогообложения меблированной аренды; impots.gouv.fr — обязанности нерезидента при меблированной аренде; Официальные налоговые разъяснения Франции — комментарий от 19 августа 2026 года, пункт 58. Материал описывает первоначальную статью 7 проекта от 1 октября 2026 года и отдельно принятую поправку CF1588. Дата проверки перечисленных источников: 11 октября 2026 года.
