La déduction des amortissements serait plafonnée. Le projet initial de budget français pour 2027 propose de limiter cette déduction en location meublée non professionnelle au régime des charges réelles. L’amortissement répartit le coût d’un actif dans le calcul du résultat imposable ; ce n’est pas une nouvelle dépense de trésorerie. Ce ne sont pas des plafonds en vigueur : l’article présente le projet initial et un amendement de commission vérifié séparément.
Quels changements sont proposés pour la déduction des amortissements en location meublée en France ?
La déduction serait plafonnée. L’article 7 du projet de budget français n°3210 propose des plafonds de déduction de l’amortissement des locaux en location meublée non professionnelle au régime des charges réelles. Un plafond inférieur est prévu pour les meublés de tourisme. Les deux limites combinent un taux et un montant annuel maximal par foyer fiscal ; ce ne sont ni des taux d’imposition ni des économies promises.
Le projet n°3210 est en première lecture. Selon le dossier officiel, la discussion en séance publique doit commencer le 13 octobre. Le rapport n°3291 de la commission des finances a été déposé le 10 octobre, mais son tome II consacré à la première partie du budget est indiqué comme non encore publié au 11 octobre. Les propositions ci-dessous proviennent de l’article 7 initial déposé le 1er octobre ; elles ne constituent pas sa rédaction consolidée après l’examen en commission.
Le 8 octobre, la commission a adopté l’amendement CF1588, proposant d’exclure des plafonds et restrictions de report les logements relevant de certains baux d’habitation, ainsi que ceux loués aux étudiants et catégories de jeunes en formation qu’il énumère. C’est une décision de commission, pas la loi définitive ; le tableau présente la proposition initiale.
La location meublée non professionnelle (LMNP) permet une déduction des amortissements au régime des charges réelles (régime réel). Au régime simplifié (micro-BIC), les charges sont prises en compte au moyen d’un abattement forfaitaire, sans déduction distincte des amortissements. Les plafonds ci-dessous ne doivent donc pas être appliqués à un calcul au régime simplifié. Administration fiscale — différences entre les régimes.
| Type de location | Plafond proposé du taux d’amortissement des locaux | Déduction annuelle maximale de l’amortissement des locaux par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Location meublée non professionnelle, hors meublés de tourisme | 2,5 % | 7 000 € |
| Meublé de tourisme en location meublée non professionnelle | 1,5 % | 5 000 € |
Il s’agit des paramètres du projet de budget initial, article 7, pas de plafonds en vigueur. Ne multipliez pas le montant annuel par le nombre d’appartements : le plafond est formulé par foyer fiscal.
Les pourcentages portent sur l’amortissement des locaux, pas sur le rendement locatif. Ils ne s’appliquent pas automatiquement à l’ensemble du prix d’achat : en comptabilité, la valeur du bâtiment amortissable est séparée de celle du terrain, non amortissable. Commentaires officiels de l’administration fiscale, paragraphe 58 — distinction entre bâtiment et terrain.
Dans le projet initial, les exceptions sont rattachées aux catégories précises de résidences et d’établissements des 1° à 3° du I, 2 de l’article 39 C proposé, reproduit dans l’article 7 du projet. Elles comprennent certaines résidences pour étudiants et personnes âgées, des établissements sociaux et médico-sociaux et des établissements de soins de longue durée. Les résidences avec services doivent satisfaire à des conditions spécifiques de statut et d’autorisation. La présence d’un gestionnaire ou la seule appellation « résidence avec services » ne prouve pas l’éligibilité.
Pourquoi l’amortissement n’est-il pas une dépense de trésorerie en location en France ?
Il s’agit d’un traitement comptable, pas d’un nouveau paiement. L’amortissement répartit le coût d’un actif sur sa durée d’utilisation ; il ne correspond pas à un nouveau paiement annuel du propriétaire. En France, au régime des charges réelles, l’amortissement admis peut réduire le résultat imposable. Il ne paie toutefois ni le ménage, ni les réparations, ni le crédit, et n’indique pas la trésorerie restante après la location.
Les explications fiscales en vigueur précisent que la déduction est limitée aux loyers diminués des autres charges de l’activité et ne peut pas, à elle seule, créer un déficit fiscal. Pour un calcul individuel, le comptable détermine la valeur amortissable et la déduction admissible. Comparez séparément le résultat de trésorerie et le résultat fiscal.
Que propose-t-on pour les amortissements non déduits en France ?
Un régime transitoire et des restrictions de report sont proposés. Ces propositions du projet initial de budget 2027 concernent la location meublée non professionnelle au régime des charges réelles en France.
Pour les amortissements déjà comptabilisés mais non déduits au titre d’exercices clos avant le 1er janvier 2027, le projet initial de budget français prévoit une utilisation transitoire jusqu’à la fin de 2036. La déduction serait limitée à la moitié du résultat imposable après application des restrictions courantes prévues par le projet. Cela n’autorise pas à déduire tout le stock d’un seul coup et ne garantit pas son utilisation intégrale.
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, le projet propose de supprimer le report des amortissements non utilisés en location meublée non professionnelle. Les deux dispositions devront encore être appréciées au regard du texte définitif. Pour un bien déjà loué, la date de clôture et le stock comptable justifié sont déterminants ; pour un nouvel achat, comparez un calcul tenant compte des restrictions proposées.
Comment apprécier un achat locatif avant l’adoption du budget en France ?
Comparez deux scénarios. Comparez un calcul selon les règles en vigueur et un scénario distinct fondé sur le projet, avec les mêmes hypothèses d’occupation, d’usage personnel et de dépenses. La résidence fiscale à l’étranger ne détermine pas à elle seule le statut de loueur en meublé non professionnel : l’administration française examine les circonstances de l’activité et du foyer fiscal. Les obligations du non-résident nécessitent une vérification séparée.
Que vérifier ensuite
Vérifiez ensuite si le mode de location envisagé convient au logement choisi. Le guide de location d’une résidence secondaire traite des exigences communales, de la copropriété, du calendrier et des charges. Pour en parler avec IMMO BTC, préparez le lien du bien et votre calendrier de séjours et de location ; le calcul fiscal individuel sera ensuite à confirmer avec un spécialiste.
Sources : Assemblée nationale — projet de budget initial n°3210, article 7, déposé le 1er octobre; impots.gouv.fr — régimes fiscaux de la location meublée; impots.gouv.fr — obligations du non-résident en location meublée; Commentaires officiels de l’administration fiscale — commentaire du 19 août 2026, paragraphe 58. L’article présente l’article 7 du projet initial du 1er octobre 2026 et, séparément, l’amendement CF1588 adopté. Sources citées vérifiées le 11 octobre 2026.
