Plus-value des résidences secondaires : allègement proposé en France

Le 16 octobre, l’Assemblée nationale a soutenu l’amendement au projet de budget pour 2027. Son adoption à ce stade ne permet pas de l’appliquer comme une loi déjà entrée en vigueur.

Avant la transaction, il faut vérifier à nouveau le texte définitif, sa publication officielle et sa date d’application. En attendant, il est possible de comparer les scénarios et de préparer les clauses tout en conservant le calcul selon les règles en vigueur.

L’abattement réduit la base imposable, et non le taux d’imposition ou le prix de l’appartement. Un abattement de 40 % laisse ainsi 60 % de la plus-value soumis à l’impôt sur le revenu. La proposition prévoit 8 points supplémentaires par année révolue de la sixième à la seizième, puis 12 points pour la dix-septième.

La condition relie deux personnes distinctes : le vendeur réduit son impôt, tandis que l’acquéreur signe dans l’acte notarié un engagement d’usage en résidence principale ou de location à cet effet. Le consentement de l’acquéreur a donc une valeur et des conséquences propres.

À cinq années révolues de détention, l’abattement est nul. La notation « 5–17+ ans » comprend cette borne basse et le maintien de l’abattement intégral au-delà de 17 ans ; elle ne signifie pas une exonération dès la cinquième année.

La formulation vise l’état et l’usage du bien avant sa vente. Elle ne signifie pas que le vendeur ne doit le détenir que depuis un an et n’interdit pas tout antécédent d’occupation en résidence principale.

Demandez au vendeur et au notaire de confirmer l’usage effectif, les dates de changement et l’appartenance à la catégorie visée à l’article 1407 I du Code général des impôts. Déclarations, éléments d’occupation, contrats et autres documents sont examinés ensemble ; l’amendement ne fournit pas de liste exhaustive universelle.

Un logement non meublé, un changement d’usage récent ou un historique incomplet ne peuvent pas être automatiquement retenus dans le calcul. La durée de détention du vendeur se vérifie séparément : même un bien éligible ouvre droit à un abattement pour durée nul après cinq années révolues.

Si vous souhaitez disposer librement de l’appartement certaines semaines chaque année, sa location touristique le reste du temps ne peut pas être considérée comme remplissant la condition de résidence principale.

Avant de convenir du prix, choisissez votre priorité : conserver l’usage de vacances ou accepter un usage durable en résidence principale. Dans le premier cas, discutez d’une vente sans cet avantage ou d’un autre bien ; dans le second, vérifiez les délais, le contrat et la faisabilité locative.

La promesse de déclarer le logement « principal » uniquement sur le papier ne résout pas la contradiction avec son calendrier d’usage réel.

Il doit bien s’agir du domicile principal du locataire. Le nom du contrat ne prouve pas à lui seul le respect de la condition ; une location touristique ou de vacances ne devient pas une résidence principale par l’ajout d’une formule.

Convenez avec le notaire d’un bail adapté et des preuves d’usage : qui occupe l’appartement, depuis quelle date et à quel titre. L’amendement ne contient ni liste documentaire universelle spécifique ni nombre particulier de jours d’occupation valable pour toutes les situations.

Cette voie permet d’envisager un achat tout en continuant à vivre à l’étranger, mais limite votre libre accès au logement. Il faut distinguer le bail de la durée de l’engagement fiscal : le bien peut rester occupé après la fin de celle-ci.

Exemple indicatif : pour un achat le 15 juin 2027, la location doit prendre effet au plus tard le 15 décembre 2027, et l’usage principal doit être maintenu jusqu’au 1er janvier 2030.

Pour un achat le 15 décembre 2027, la date de fin de l’usage principal reste le 1er janvier 2030, alors que la location doit débuter dans les six mois suivant l’acte de décembre. La formule « exactement trois ans après l’achat » est donc incorrecte.

Inscrivez les deux dates dans le projet d’acte. Si des travaux sont prévus, estimez le temps réellement nécessaire à leur réalisation et à la remise du logement au locataire avant d’accepter l’engagement.

L’occupation personnelle reste soumise à l’exigence d’usage en résidence principale. Lui transposer le délai locatif de six mois sans fondement distinct pourrait faire croire à tort à un délai de grâce autorisé.

Avant de vous engager dans l’acte, indiquez au notaire quand le bien sera prêt, quand vous pourrez légalement vous installer et ce qu’il adviendra si ces dates divergent. Si l’emménagement dans les délais pertinents ne peut être confirmé, envisagez une location compatible ou une vente sans ce régime.

L’absence de délai spécifique ne permet pas non plus d’affirmer que l’acquéreur doit emménager le jour de la signature : le texte lu ne fixe pas davantage cette échéance distincte.

La vérification commence par le logement : aptitude à l’habitation, diagnostic de performance énergétique (DPE), travaux nécessaires et restrictions du contrat ou de l’immeuble. Il s’agit de règles locatives existantes distinctes, et non de nouvelles exigences créées par l’allègement de l’impôt sur la plus-value immobilière à la vente d’un logement (amendement I-3484) en France proposé.

Pour la France métropolitaine, Service Public indique que les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits en 2025–2027 peuvent concerner les classes énergétiques A à F ; à partir de 2028, A à E. Un projet locatif traversant cette échéance doit être confronté au classement énergétique et aux travaux nécessaires.

Si le logement est occupé, vérifiez le titre d’occupation et les droits de l’occupant actuel. Le projet de libération ou de transformation doit reposer sur les délais légaux et les documents, et non sur la date souhaitée. Le délai locatif de six mois ne supprime pas les droits de l’occupant en place.

Si les travaux ou une interdiction rendent irréaliste le début de location à temps, il faut revoir le régime de la vente avant de signer, sans considérer qu’un futur report est déjà prévu.

Si l’engagement a déjà été pris sous une règle entrée en vigueur, transmettez aux professionnels l’acte, les dates de remise du logement et de début prévu du bail, ainsi que les documents sur les travaux, les droits des occupants et la recherche de locataire. Il faut déterminer si votre engagement précis est enfreint, quelles conséquences et procédures prévoit la règle définitive et quelles suites sont possibles. Ne considérez pas un début tardif du bail comme une régularisation automatique du manquement passé : l’amendement ne le garantit pas.

Les dates et les causes comptent : fin du précédent bail, départ de l’occupant, maintien de l’affectation du logement par le propriétaire et date prévue de prise d’effet du nouveau bail.

Conservez les documents relatifs à la fin du bail et à la recherche d’un nouveau locataire, puis demandez une appréciation selon la règle définitive et les circonstances. L’amendement n’explique ni procédure particulière d’évaluation ni exonération automatique en cas de recherche active.

Si vous souhaitez profiter de la vacance pour louer aux touristes ou séjourner vous-même en vacances, il s’agit d’un changement d’usage distinct. L’absence temporaire de locataire permanent ne le justifie pas.

Le dossier pratique à discuter avec le notaire comprend l’acte avec l’engagement et sa date de fin, les preuves d’usage effectif, les baux et leurs dates de prise d’effet, ainsi que les changements d’occupants. En cas de revente, ajoutez l’acte contenant l’engagement de l’acquéreur suivant.

Cette liste sert à préparer la vérification ; ce n’est pas un formulaire imposé par la loi. Le notaire et le spécialiste fiscal doivent préciser les preuves requises dans le régime définitif, l’autorité chargée du contrôle et la durée de conservation.

Si le bien est géré depuis l’étranger, désignez en amont la personne qui recueille les documents et signale le départ du locataire ou le changement d’usage. Le seul intitulé du bail ne comble pas une lacune chronologique.

On suppose une plus-value identique de 100 000 € avant abattement pour durée de détention, après les corrections applicables aux valeurs d’acquisition et de vente. Il ne s’agit pas du prix du bien. Les autres exonérations, prélèvements sociaux, impôts supplémentaires et régimes particuliers ne sont pas modélisés.

Formule : impôt sur le revenu = 100 000 € × (1 − abattement) × 19 %. L’économie du vendeur dans le tableau correspond à l’impôt actuel diminué de l’impôt proposé.

Par exemple, après 10 années révolues, l’abattement actuel est de 30 % et celui proposé de 40 % : 100 000 × 70 % × 19 % = 13 300 € ; 100 000 × 60 % × 19 % = 11 400 €. La différence est de 1 900 €.

Pour votre transaction, le notaire du vendeur doit d’abord établir la base imposable réelle et l’éligibilité au régime. L’économie du tableau ne donne pas à l’acquéreur droit à une remise équivalente.

Si le vendeur a loué le bien meublé et pratiqué des amortissements, leur incidence sur la plus-value doit être examinée séparément selon les règles en vigueur. Le tableau part d’une base déjà établie de 100 000 € et ne dispense pas de cette étape.

Dans le régime général actuel, l’exonération totale pour durée de détention intervient après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un zéro dans la colonne de l’impôt sur le revenu ne signifie donc pas un total nul.

Pour les non-résidents, les prélèvements sociaux dépendent notamment de l’affiliation à un régime de sécurité sociale. Il ne faut pas appliquer automatiquement un taux unique à tous les étrangers ni attribuer au vendeur le statut de l’acquéreur.

Demandez un calcul séparant impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, impôts supplémentaires éventuels et motifs d’exonération. Cela permet d’identifier la part réellement modifiée par l’allègement de l’impôt sur la plus-value immobilière à la vente d’un logement (amendement I-3484) en France proposé.

Comparez non seulement l’économie fiscale du vendeur, mais aussi les conséquences pour vous : accès au logement, frais de préparation de la location, calendrier et risque d’amende. Ces montants ne sont pas équivalents.

Le projet de contrat doit préciser si le prix dépend de l’avantage, ce qui se passe en cas de non-adoption de la règle ou de refus de son application, les informations garanties par le vendeur et les demandes possibles entre les parties.

Sans calcul justifié, la « remise fiscale » annoncée par le vendeur reste un argument de négociation. Ne considérez pas une économie future comme un élément acquis du budget de la vente.

Si le vendeur est déjà exonéré d’impôt sur le revenu au titre de la durée normale de détention ou d’un autre motif confirmé, l’économie supplémentaire sur cet impôt peut être nulle. Votre engagement particulier ne peut alors être justifié par un avantage inexistant ; demandez le comparatif et rediscutez du régime de la vente.

Les frais d’acquisition, de financement, de travaux et de détention de l’acquéreur ne sont pas supprimés par l’allègement de l’impôt sur la plus-value immobilière à la vente d’un logement (amendement I-3484) en France proposé. Ils se calculent séparément de l’impôt sur le revenu du vendeur et du prix convenu.

La question déterminante est de savoir si le logement cesse de respecter l’engagement. Passer de sa propre résidence principale à celle d’un locataire diffère du passage à la location touristique : dans le premier cas, l’affectation peut être conservée ; dans le second, elle change.

Lors d’un changement de mode d’utilisation, faites aussi vérifier par le notaire les délais et les clauses de l’acte. On ne peut pas affirmer par avance que tout passage entre occupation personnelle et location est permis sans démarches supplémentaires.

La maladie, le divorce ou un changement d’emploi ne sont pas cités comme causes automatiques d’exonération dans l’amendement. Si les circonstances évoluent, évaluez les conséquences avant de changer l’usage ; un simple accord avec le vendeur ne remplace pas la règle fiscale.

Un passage anticipé à la location saisonnière ne peut être considéré comme autorisé au seul motif que l’acquéreur accepte de payer l’amende ou de rembourser l’économie fiscale du vendeur. L’amendement ne prévoit pas une telle procédure de libération de l’engagement. Les démarches après l’échéance sont détaillées dans la question sur le retour à la location saisonnière.

L’assiette de l’amende est le prix dans l’acte, et non la plus-value ou le montant de l’avantage fiscal. Formule de l’exemple : 500 000 € × 5 % = 25 000 €.

La mention d’une amende ne crée pas un droit de « racheter » l’engagement par avance ni de le considérer comme éteint après paiement. Les éventuelles demandes contractuelles de l’autre partie ne se résument pas au seul taux de 5 %.

Si le bien a déjà été revendu, vérifiez séparément qui a pris l’engagement enfreint et quel acte se rattache au manquement. Ne calculez pas l’amende à partir de l’ancien prix sans examiner le montage de la transaction.

Il faut distinguer deux vérifications. D’abord, le vendeur pouvait-il réellement appliquer l’avantage : le bien, la durée et les documents remplissaient-ils les conditions ? Ensuite, quelles conséquences résultent du comportement ultérieur de l’acquéreur ?

Si les renseignements initiaux du vendeur sont inexacts, l’absence de disposition spéciale de reprise pour le manquement d’autrui ne lui garantit pas de conserver un avantage injustifié.

Des déclarations et mécanismes d’indemnisation peuvent être discutés dans le contrat. Il ne faut promettre ni le recouvrement automatique de toute la perte du vendeur auprès de l’acquéreur, ni l’absence de tels recours : le texte contractuel précis et le fondement juridique sont nécessaires.

L’amende directe de l’amendement et la demande du vendeur sont deux mécanismes différents. La première est fixée à 5 % du prix ; la seconde ne peut être calculée au même taux sans fondement distinct.

Si le vendeur propose une garantie d’indemnisation, demandez au notaire d’expliquer le manquement déclencheur, les pertes couvertes, la nécessité de prouver un préjudice causal, les plafonds et délais ainsi que la validité du dispositif.

L’absence de cette clause dans le projet présenté ne prouve pas l’absence de tout recours selon les règles générales. Il n’y a pas non plus lieu de supposer que l’acquéreur doit toujours restituer au vendeur l’intégralité de son économie fiscale.

Par exemple, après un acte notarié initial en 2027, l’échéance est le 1er janvier 2030. Lors d’une revente en 2028, le nouvel acquéreur devrait s’engager jusqu’à cette même date, si la règle entre en vigueur sous cette forme.

Avant le contrat de revente, remettez au notaire l’acte initial, la date et le contenu de l’engagement, les preuves d’utilisation et le projet d’engagement du nouvel acquéreur.

L’amendement ne garantit pas de façon générale que la revente libère l’acquéreur précédent de tous les manquements déjà commis ou recours contractuels. Si le nouvel acquéreur refuse de maintenir l’usage principal, une simple vente ne peut être considérée comme résolvant le problème.

1. Déterminer la fin de l’engagement à partir de l’acte notarié initial. Selon le texte examiné, la restriction n’est pas perpétuelle. Pour un achat initial le 15 juin 2027, l’usage principal doit par exemple être maintenu jusqu’au 1er janvier 2030. Une revente en 2028 ne relance pas ce délai.

2. Vérifier que le logement est légalement libre. Si l’acquéreur l’occupe lui-même, il faut contrôler les autres conditions de l’acte. Si un locataire y réside, la fin du délai fiscal ne permet pas à elle seule d’exiger son départ. Le congé pour reprise au profit du propriétaire ou d’un proche autorisé exige une résidence principale ; le projet de location touristique ou de séjours de vacances ne suffit pas. Le logement peut notamment être libéré après le départ volontaire du locataire ; les autres motifs et la procédure dépendent du bail précis.

3. Avant de publier une annonce touristique, vérifier les règles à l’adresse. Renseignez-vous à la mairie sur l’autorisation de changement d’usage et l’enregistrement nécessaires. Vérifiez aussi les règles de l’immeuble et accomplissez les formalités fiscales requises. Une ancienne autorisation de location saisonnière ne doit pas être présumée valable automatiquement pour le nouvel acquéreur : vérifiez à quelle personne ou à quel bien elle est attachée et si elle a expiré.

Exemple : l’appartement a été acheté le 15 juin 2027, l’usage principal a été respecté jusqu’au 1er janvier 2030 et le locataire l’a quitté volontairement le 31 mars 2030. La location saisonnière peut être envisagée après sa libération et l’accomplissement des autorisations et enregistrements nécessaires, et non automatiquement dès le 1er janvier. Si la mairie n’autorise pas l’usage touristique, la fin du délai fiscal ne lève pas cette interdiction.

Les conséquences financières diffèrent avant et après l’échéance. Après le respect de l’engagement sur toute sa durée, l’amendement ne prévoit ni paiement pour en être libéré, ni amende pour l’acquéreur, ni restitution de l’avantage par le vendeur au seul motif d’un passage ultérieur à la location saisonnière. Cela ne supprime pas les coûts du nouveau mode locatif ni les manquements antérieurs ou erreurs d’éligibilité initiale. Le non-respect avant l’échéance entraîne expressément une amende pour l’acquéreur de 5 % du prix dans l’acte ; les éventuels recours contractuels du vendeur et sa propre éligibilité se vérifient séparément. Le paiement de l’amende ou la restitution par le vendeur de son économie fiscale ne sont pas décrits comme une procédure de libération anticipée.

Établissez un budget de transition distinct. Les postes ponctuels incluent préparation et équipement, documents et autorisations nécessaires. Si une compensation est exigée à cette adresse pour changer l’usage, précisez ses conditions et son coût avant de décider. Des recettes saisonnières doivent être déduits vacance, commissions des plateformes et du gestionnaire, ménage, charges de consommation, assurance, entretien et impôts applicables. Impôt sur les revenus locatifs, prélèvements sociaux éventuels et taxes locales sont à examiner selon la situation du propriétaire. Comparez le revenu saisonnier net au revenu net de location longue durée, et non les recettes à l’économie fiscale de l’ancien vendeur. Sans adresse, budget de transition et prévision d’occupation, il n’existe pas d’estimation fiable du retour sur investissement.

L’amendement n’est pas en vigueur et ne définit pas le statut migratoire de l’acquéreur. Le projet de résidence effective doit être confronté aux règles de séjour et à votre situation ; l’engagement dans l’acte ne remplace pas le droit nécessaire pour vivre dans le pays.

Résidence fiscale personnelle, lieu du bien et usage principal sont des questions liées mais distinctes. L’achat ou la seule désignation du logement ne permet pas de conclure à un changement de résidence fiscale.

Préparez le pays de résidence actuel, le calendrier de séjour envisagé, le projet d’occupation personnelle ou de location et la composition des acquéreurs. Les professionnels compétents confirmeront les conséquences juridiques et fiscales. L’allègement de l’impôt sur la plus-value immobilière à la vente d’un logement (amendement I-3484) en France proposé ne peut pas être présumé automatiquement disponible pour votre future revente.

L’occupation personnelle de l’acquéreur, l’hébergement gratuit d’un enfant majeur et la location à un membre de la famille reposent sur des titres différents. Le seul lien familial ne prouve ni respect ni violation de la future condition.

Pour un achat par une SCI — société civile immobilière française — précisez qui acquiert le bien et comment il est mis à disposition de l’occupant. Ne supposez pas qu’une société puisse elle-même « habiter » l’appartement ni que tout contrat d’un associé suffise automatiquement.

Avant la signature, remettez au notaire la composition des propriétaires, les quotes-parts, le projet d’occupation réelle et le titre d’usage. Il faut vérifier le montage et l’engagement précis, sans poser une autorisation ou une interdiction générale des achats familiaux ou par société.

En cas de démembrement des droits de propriété et d’usage ou de pluralité d’acquéreurs, la personne tenue par l’engagement exige un examen distinct. L’amendement ne décrit pas lui-même une solidarité de l’amende entre tous les propriétaires. Décès, succession et transfert de droits ne doivent pas non plus être considérés comme effaçant automatiquement les conséquences des engagements antérieurs.

Avant la conclusion du contrat, vous pouvez comparer les dates possibles et discuter des conditions en cas de non-adoption de la règle. La date proposée du 1er janvier 2027 ne garantit pas, à elle seule, l’avantage après un report.

Une fois les engagements pris, l’amendement ne crée pas de droit automatique expressément prévu à renoncer à l’achat, récupérer les sommes versées ou imposer au vendeur une nouvelle date et un nouveau prix.

Demandez au notaire d’examiner le montant versé et son fondement, les délais applicables, les possibilités de modification et les conséquences si l’avantage ne voit pas le jour ou si le bien n’est pas éligible. Avant cet examen, ne considérez pas le futur avantage comme un motif de retarder un paiement dû.

Si le vendeur ajoute l’exigence de résidence principale après l’avant-contrat, ne considérez pas cette obligation comme automatiquement intégrée au document signé. Le notaire doit vérifier ce qui change, la nécessité du consentement des parties et les liens avec le prix, le délai et les fonds versés.

Vous occupez deux rôles distincts dans cette chaîne. Comme vendeur, vérifiez la catégorie de l’ancien bien, votre durée de détention, le calcul fiscal et l’accord de son acquéreur sur l’engagement. Comme acquéreur du nouveau bien, vérifiez votre propre budget et les conditions de l’autre transaction.

Rapprochez les dates des deux actes et de l’encaissement des fonds. Si votre vente ne relève pas du régime définitif ou si son acquéreur refuse la condition, le montant disponible après impôt change.

Ne confondez pas l’allègement de l’impôt sur la plus-value immobilière à la vente d’un logement (amendement I-3484) en France proposé avec les exonérations existantes distinctes liées au remploi du prix dans une résidence principale. Elles ont leurs propres conditions ; un achat ultérieur ne suffit pas à établir le droit à l’avantage proposé.