Предложена льгота по налогу с прироста при продаже жилья во Франции

16 октября Национальное собрание поддержало поправку к проекту бюджета на 2027 год. Одобрение поправки на этой стадии не позволяет применять её как вступивший в силу закон.

Для сделки нужно повторно проверить окончательный текст, официальное опубликование и дату применения. Пока можно сравнивать сценарии и готовить условия договора, сохраняя расчёт по действующим правилам.

Вычет уменьшает облагаемую сумму, а не ставку налога и не цену квартиры. Например, вычет 40% оставляет для расчёта подоходного налога 60% прироста. Ускорение предлагается по 8 процентных пунктов за каждый полный год с шестого по шестнадцатый и ещё 12 пунктов за семнадцатый.

Условие льготы связывает двух разных людей: продавец уменьшает свой налог, покупатель подписывает в нотариальном акте обязательство об основном проживании или аренде для него. Поэтому согласие покупателя имеет собственную ценность и последствия.

При пяти полных годах владения вычет равен нулю. Обозначение «5–17+ лет» включает эту нижнюю границу и сохранение полного вычета после 17 лет; оно не означает освобождение уже на пятом году.

Формулировка относится к состоянию и использованию объекта перед продажей. Она не означает «продавец должен владеть жильём только один год» и не запрещает всю прежнюю историю основного проживания.

Попросите продавца и нотариуса подтвердить фактическое использование, даты его изменения и принадлежность к категории, на которую ссылается статья 1407 I Налогового кодекса. Декларации, сведения о пользовании, договоры и другие документы проверяются в совокупности; универсального исчерпывающего списка поправка не даёт.

Немеблированное помещение, объект с недавним изменением использования или неполной историей нельзя автоматически включать в расчёт. Отдельно проверяется срок владения продавца: даже подходящий объект после пяти полных лет даёт нулевой вычет за срок.

Если вам нужна квартира свободной на определённые недели каждого года, нельзя считать туристическую сдачу в остальное время выполнением условия основного проживания.

До согласования цены определите приоритет: сохранить отпускное использование или принять длительное основное использование. В первом случае обсуждайте с продавцом сделку без этой льготы либо другой объект; во втором — проверяйте сроки, договор и возможность аренды.

Обещание оформить жильё «основным» только на бумаге не решает противоречия с реальным календарём пользования.

Подходит именно использование как основного дома арендатора. Название договора само по себе не доказывает выполнение условия; туристическая или отпускная аренда не становится основным проживанием из-за добавленной фразы.

Согласуйте с нотариусом подходящий договор и доказательства использования: кто живёт в квартире, с какой даты и на каком основании. Поправка не содержит отдельного универсального перечня документов или специального числа дней проживания для всех ситуаций.

Такой путь позволяет рассматривать покупку при сохранении жизни за границей, но ограничивает ваш свободный доступ к квартире. Договор аренды нужно учитывать отдельно от налогового срока: по его окончании жильё может оставаться занятым.

Условный пример: при покупке 15 июня 2027 года аренда должна начаться не позднее 15 декабря 2027 года, а основное использование сохраняться до 1 января 2030 года.

Для покупки 15 декабря 2027 года конечная дата основного использования та же — 1 января 2030 года, а начало аренды должно укладываться в шесть месяцев после декабрьского акта. Поэтому формула «ровно три года после покупки» неверна.

В проекте акта зафиксируйте обе календарные даты. Если планируется ремонт, отсчитывайте реальное время на работы и передачу жилья арендатору до согласия на обязательство.

Для личного проживания остаётся требование основного использования жилья. Перенос на него шестимесячной формулы аренды без отдельного основания может создать ложное представление о разрешённой отсрочке.

До обещания в акте сообщите нотариусу, когда объект будет готов, когда вы сможете законно переехать и что произойдёт, если эти даты разойдутся. Если своевременный личный въезд не подтверждён, рассмотрите совместимый арендный путь или сделку без этого режима.

Нельзя компенсировать отсутствие специального срока утверждением, что покупатель обязательно должен въехать в день подписи: такого отдельного срока прочитанный текст тоже не устанавливает.

Проверка начинается с самого объекта: пригодность для проживания, энергетическая диагностика DPE, необходимые работы и ограничения договора или здания. Это самостоятельные действующие правила аренды, а не новые требования предлагаемой льготы по налогу с прироста стоимости при продаже жилья (поправка I-3484) во Франции.

Для материковой Франции Service Public указывает, что при договорах, подписанных, продлённых или автоматически возобновлённых в 2025–2027 годах, допустимы энергетические классы A–F; с 2028 года — A–E. План аренды, проходящий через эту дату, нужно сверять с энергетическим классом и работами.

Если объект занят, выясните основание проживания нынешнего жильца и его права. План освободить или переделать квартиру должен опираться на законные сроки и документы, а не на желаемую дату. Шестимесячный срок аренды не отменяет прав существующего жильца.

Когда ремонт или правовой запрет делают старт аренды в срок нереалистичным, это повод пересмотреть режим сделки до подписания, а не считать будущую отсрочку уже предусмотренной.

Если обязательство уже принято по вступившей в силу норме, передайте специалистам акт, даты передачи жилья и предполагаемого начала аренды, документы о работах, правах жильцов и поиске арендатора. Нужно установить, нарушено ли именно ваше обязательство, какие последствия и процедуры предусмотрены окончательной нормой и что возможно сделать дальше. Позднее начало аренды не считайте автоматическим устранением прежнего нарушения: такой гарантии в поправке нет.

Здесь важны даты и причины: когда прежний договор закончился, когда жилец выехал, как собственник сохранял назначение жилья и когда должен начать действовать новый договор.

Сохраните документы о прекращении и поиске новой аренды, затем запросите оценку по окончательной норме и обстоятельствам. Поправка не объясняет ни специальный порядок такой оценки, ни автоматическое освобождение за активный поиск жильца.

Если на время перерыва вы хотите перейти к туристической сдаче или собственному отпускному пользованию, это уже отдельная смена использования. Её нельзя оправдать тем, что постоянного жильца пока нет.

Практический комплект для обсуждения с нотариусом: акт с обязательством и конечной датой, документы о фактическом пользовании, договоры аренды и датах их начала, сведения о смене жильцов. При перепродаже добавляется акт с обязательством следующего покупателя.

Это перечень подготовительных материалов, а не утверждённый законом формуляр. Нотариус и налоговый специалист должны уточнить, какие подтверждения требуются в окончательном режиме, кто проверяет условие и сколько хранить документы.

Если объектом управляют из-за границы, заранее определите, кто собирает документы и передаёт сведения о выезде арендатора или изменении использования. Разрыв в хронологии нельзя закрыть одним названием договора.

Предполагаем одинаковый прирост 100 000 € до вычета за срок владения, уже после применимых корректировок стоимости приобретения и продажи. Это не цена объекта. Не моделируем иные освобождения, социальные сборы, дополнительные налоги и особые налоговые режимы.

Формула: подоходный налог = 100 000 € × (1 − вычет) × 19%. Экономия продавца в таблице равна действующему налогу минус предложенный налог.

Например, после 10 полных лет действующий вычет равен 30%, предложенный — 40%: 100 000 × 70% × 19% = 13 300 €; 100 000 × 60% × 19% = 11 400 €. Разница — 1 900 €.

Для вашей сделки нотариус продавца должен сначала определить его реальную налоговую базу и право на режим. Экономия в таблице не создаёт права покупателя на такую же скидку.

Если продавец сдавал жильё меблированным и применял амортизацию, её влияние на прирост проверяется отдельно по действующим правилам. Таблица начинается с уже определённой базы 100 000 € и не отменяет этот этап расчёта.

В общем действующем порядке полное освобождение за срок владения наступает после 22 лет для подоходного налога и после 30 лет для социальных сборов. Поэтому ноль в графе подоходного налога не означает ноль во всём расчёте.

У нерезидентов применимость социальных сборов зависит, в частности, от системы социального страхования. Нельзя автоматически применять один общий процент ко всем иностранцам или переносить статус покупателя на продавца.

Попросите раздельный расчёт: подоходный налог, социальные сборы, возможные дополнительные налоги и основания освобождений. Так можно проверить, какую часть суммы действительно меняет предлагаемая льгота по налогу с прироста стоимости при продаже жилья (поправка I-3484) во Франции.

Сравните не только сумму налоговой экономии продавца, но и то, что меняется для вас: доступ к жилью, расходы на подготовку аренды, календарь и риск штрафа. Эти величины не равны друг другу.

В проекте договора должно быть понятно, зависит ли цена от льготы, что происходит при непринятии нормы или отказе в применении, какие сведения подтверждает продавец и какие требования стороны могут предъявить друг другу.

Если подтверждённого расчёта нет, обозначенная продавцом «налоговая скидка» остаётся переговорным утверждением. Не считайте будущую экономию установленной частью бюджета сделки.

Если продавец уже освобождён от подоходного налога по обычному сроку владения или другому подтверждённому основанию, дополнительная экономия именно по этому налогу может быть нулевой. Тогда необходимость вашего специального обязательства нельзя обосновать несуществующей налоговой выгодой; запросите сравнение и обсудите режим сделки заново.

Расходы покупателя на приобретение, финансирование, работы и содержание жилья не отменяются предлагаемой льготой по налогу с прироста стоимости при продаже жилья (поправка I-3484) во Франции. Их считают отдельно от подоходного налога продавца и согласованной цены.

Ключевой вопрос — перестаёт ли жильё соответствовать принятому обязательству. Переход от своего основного проживания к основному проживанию арендатора и перевод на туристическую аренду — разные ситуации: в первом случае назначение может сохраниться, во втором оно меняется.

При смене способа использования попросите нотариуса проверить также сроки и условия акта. Нельзя заранее утверждать, что любой переход между личным проживанием и арендой допустим без дополнительных действий.

Болезнь, развод или изменение работы не названы в поправке автоматическими основаниями освобождения. Если обстоятельства изменились, оцените правовые последствия до изменения использования; простое соглашение с продавцом не подменяет налоговое правило.

Досрочный переход к сезонной аренде нельзя считать разрешённым только потому, что покупатель готов уплатить штраф или возместить продавцу налоговую экономию. Поправка не устанавливает такой процедуры освобождения от обязательства. Порядок перехода после окончания срока разобран в вопросе о возврате к сезонной аренде.

База штрафа — цена в акте, а не прирост стоимости и не размер налоговой льготы. Формула примера: 500 000 € × 5% = 25 000 €.

Указание штрафа не создаёт права заранее «выкупить» обязательство или считать его прекращённым после оплаты. Возможные требования другой стороны по договору не описываются одним числом 5%.

Если недвижимость уже перепродавалась, отдельно проверьте, кто принял нарушенное обязательство и какой акт относится к соответствующему нарушению. Не считайте размер штрафа по прежней цене без проверки конструкции сделки.

Две проверки различаются. Первая — действительно ли продавец имел право применить льготу: подходили ли объект, срок и документы. Вторая — какие последствия вызывает более позднее поведение покупателя.

Если исходные сведения продавца неверны, отсутствие в поправке специального правила возврата за чужое нарушение не подтверждает право сохранить необоснованную льготу.

В договоре могут обсуждаться заверения и возмещение убытков. Нельзя обещать ни автоматическое взыскание с покупателя всей потери продавца, ни отсутствие таких требований: нужны конкретный текст договора и правовое основание.

Прямой штраф из поправки и требование продавца — разные механизмы. Первый назван в размере 5% цены; второй нельзя рассчитать тем же процентом без отдельного основания.

Если продавец предлагает гарантию возмещения, попросите нотариуса объяснить: какое нарушение её запускает, какие потери покрываются, нужен ли доказанный причинный ущерб, каковы предел суммы и срок и допустима ли сама конструкция.

Отсутствие такой оговорки в показанном проекте не доказывает отсутствия любых требований по общим нормам. Но и предполагать, что покупатель всегда обязан вернуть продавцу всю налоговую экономию, оснований нет.

Например, после первоначального нотариального акта 2027 года обязательная дата — 1 января 2030 года. При перепродаже в 2028 году новый покупатель должен принять обязательство до этой же даты, если соответствующая норма будет действовать в таком виде.

До договора перепродажи передайте нотариусу первоначальный акт, дату и содержание обязательства, подтверждения использования и проект обязательства нового покупателя.

Поправка не даёт общей гарантии, что предыдущий покупатель освобождается от всех уже возникших нарушений или договорных требований в момент перепродажи. Если новый покупатель не согласен сохранять основное использование, проблему нельзя считать решённой одной продажей.

1. Определить дату окончания обязательства по первоначальному нотариальному акту. По рассматриваемому тексту ограничение не бессрочное. Например, при первоначальной покупке 15 июня 2027 года основное использование необходимо сохранять до 1 января 2030 года. Перепродажа в 2028 году не начинает этот срок заново.

2. Убедиться, что жильё законно свободно. Если покупатель живёт в нём сам, нужно проверить оставшиеся условия акта. Если там живёт арендатор, нельзя потребовать его выезда только из-за окончания налогового срока. Обычное прекращение аренды для проживания собственника или допустимого родственника — congé pour reprise — требует основного места жительства; намерения сдавать туристам или приезжать на отдых недостаточно. Освобождение возможно, например, после добровольного выезда арендатора; другие основания и процедуру проверяют по конкретному договору.

3. До размещения туристического объявления проверить правила по адресу. В мэрии уточняют, требуется ли разрешение на изменение использования жилья — changement d’usage — и какая регистрация нужна. Дополнительно проверяют правила здания и оформляют необходимые сведения для налоговой службы. Старое разрешение на сезонную аренду не следует считать автоматически действующим для нового владельца: нужно проверить, к кому или к чему оно привязано и не истёк ли срок.

Пример: квартира куплена 15 июня 2027 года, основное использование соблюдалось до 1 января 2030 года, а арендатор добровольно освободил её 31 марта 2030 года. Сезонную аренду можно рассматривать после освобождения и выполнения необходимых разрешительных и регистрационных требований, а не автоматически с 1 января. Если мэрия не разрешает туристическое использование, окончание налогового срока этого запрета не снимает.

Финансовые последствия до и после срока различаются. После надлежащего исполнения обязательства весь срок поправка не предусматривает плату за освобождение от него, штраф покупателю или возврат льготы продавцом только из-за последующего перехода к сезонной аренде. Это не снимает расходов на новый режим аренды и не устраняет более ранние нарушения или ошибки при исходном применении льготы. За нарушение обязательства до окончания срока прямо предусмотрен штраф покупателю — 5% цены в акте; возможные требования продавца по договору и его собственное право на льготу проверяют отдельно. Уплата штрафа или возврат продавцом налоговой экономии не описаны как процедура досрочного освобождения.

Бюджет перехода составляют отдельно. Разовые статьи — подготовка и оснащение жилья, необходимые документы и согласования; если по адресу требуется компенсация за изменение использования, нужно выяснить её условия и стоимость до решения о переходе. Сезонную выручку уменьшают простои, комиссии площадок и управляющего, уборка, коммунальные расходы, страхование, обслуживание и применимые налоги. Налог на доход от сдачи, возможные социальные платежи и местные налоги проверяют по ситуации владельца. Сравнивать нужно чистый сезонный доход с чистым доходом от длительной аренды, а не выручку с налоговой экономией прежнего продавца. Без адреса, бюджета перехода и прогноза загрузки достоверной суммы окупаемости нет.

Поправка пока не действует и не устанавливает миграционный статус покупателя. План фактического проживания сверяется с правилами пребывания и вашей ситуацией; обещание в акте не заменяет необходимого права жить в стране.

Личное налоговое резидентство, расположение жилья и его основное использование — связанные, но разные вопросы. Не следует делать вывод о смене налогового резидентства только из покупки или одного названия жилья.

Для проверки подготовьте страну текущего проживания, предполагаемый календарь пребывания, план собственного использования или аренды и состав покупателей. Правовые и налоговые последствия подтвердят профильные специалисты. Предлагаемую льготу по налогу с прироста стоимости при продаже жилья (поправка I-3484) во Франции нельзя автоматически считать вашей будущей льготой при перепродаже.

Собственное проживание покупателя, проживание взрослого ребёнка без оплаты и аренда члену семьи — разные основания пользования. Само родство не доказывает ни выполнение, ни нарушение будущего условия.

При покупке через SCI — французскую гражданскую компанию для владения недвижимостью — уточните, кто приобретает объект и как жильё передаётся проживающему. Не предполагайте, что компания сама может «жить» в квартире или что любой договор её участника автоматически достаточен.

До подписи передайте нотариусу состав владельцев, доли, план фактического проживания и основание пользования. Нужна проверка конкретной конструкции и текста обязательства, а не универсальное разрешение или запрет на семейные/корпоративные покупки.

При разделении права собственности и права пользования, а также при нескольких приобретателях требуется отдельная проверка обязанного лица. Поправка сама не описывает солидарность штрафа между всеми владельцами. Смерть, наследование и переход прав также нельзя считать автоматически освобождающими от последствия прежних обязательств.

Когда договор ещё не заключён, можно сравнить доступные даты и обсудить условия на случай непринятия нормы. Предложенная дата 1 января 2027 года сама по себе не гарантирует льготу после переноса.

Когда обязательства уже приняты, поправка не создаёт названного в ней автоматического права отказаться от покупки, вернуть внесённую сумму или навязать продавцу новую дату и цену.

Попросите нотариуса разобрать конкретно: какая сумма внесена и на каком основании, какие сроки действуют, что позволяет изменить договор и что произойдёт, если льгота не появится или объект не подойдёт. До такого разбора не принимайте будущую льготу за основание задержать обязательный платёж.

Если продавец добавляет требование основного проживания уже после предварительного соглашения, не считайте новую обязанность автоматически включённой в подписанный документ. Нотариус должен проверить, что именно меняется, нужно ли согласие сторон и как это связано с ценой, сроком и внесёнными средствами.

В такой цепочке вы выступаете в двух разных ролях. Как продавец проверяете категорию старого жилья, собственный срок владения, налоговый расчёт и согласие его покупателя на обязательство. Как покупатель нового — собственный бюджет и условия другой сделки.

Сопоставьте даты двух актов и поступления средств. Если ваша продажа не подпадёт под окончательный режим или её покупатель не примет условие, расчёт доступных после налога средств изменится.

Не смешивайте предлагаемую льготу по налогу с прироста стоимости при продаже жилья (поправка I-3484) во Франции с отдельными действующими освобождениями, связанными с использованием выручки на приобретение основного жилья. У них собственные основания; одна лишь последующая покупка не подтверждает право на предлагаемую льготу.