Quel type de logement et quelle ville pour votre budget ?
Partez du montant total disponible, puis comparez appartements et maisons dans les villes envisagées. Les médianes ci-dessous indiquent l’ordre de grandeur des budgets de ventes enregistrées. Elles aident à orienter la recherche ; le prix d’un bien précis se vérifie avec des ventes similaires, en tenant compte de la surface, de l’état et des éléments inclus.
Les tableaux ci-dessous présentent les budgets des ventes enregistrées d’appartements et de maisons en 2025. Il s’agit de calculs IMMO BTC à partir des données ouvertes de l’administration fiscale française, téléchargées le 21 septembre 2026.
La médiane partage l’échantillon en deux : la moitié des ventes se situe en dessous, l’autre au-dessus. Elle aide à choisir une fourchette de budget et un secteur de recherche. Pour la rapprocher du portail des notaires, retenez la même année, le même type de logement et le même territoire.
Département et quatre communes
| Territoire | Appartements : médiane €/m² | Ventes | Maisons : médiane €/m² | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Alpes-Maritimes | 4 851 | 20 079 | 5 285 | 2 330 |
| Nice | 4 853 | 7 282 | 6 449 | 208 |
| Cannes | 5 685 | 2 320 | 5 952 | 69 |
| Antibes | 5 190 | 1 868 | 6 630 | 139 |
| Cagnes-sur-Mer | 4 783 | 848 | 5 771 | 94 |
Les colonnes « Ventes » indiquent le nombre de ventes retenues. Le prix au mètre carré est calculé pour chaque vente, puis la valeur médiane est déterminée.
| Commune | Appartements : budget médian de mutation | Maisons : budget médian de mutation |
|---|---|---|
| Nice | 230 000 € | 581 650 € |
| Cannes | 265 000 € | 529 000 € |
| Antibes | 254 000 € | 604 000 € |
| Cagnes-sur-Mer | 228 000 € | 521 200 € |
Source des deux tableaux : DGFiP / Etalab, geo-DVF 2025, Alpes-Maritimes ; calculs IMMO BTC. Le budget décrit le montant de l’achat, tandis que le prix au mètre carré aide à comparer des logements de surfaces différentes.
L’évolution de l’échantillon depuis 2024
Nous avons appliqué la même sélection aux données de 2024. Le tableau compare les médianes des ventes enregistrées ; leur évolution comprend l’effet de la composition des biens vendus.
| Ville | Appartements, €/m² : 2024 → 2025 | Maisons, €/m² : 2024 → 2025 |
|---|---|---|
| Nice | 4 740 → 4 853 | 6 231 → 6 449 |
| Cannes | 5 720 → 5 685 | 6 555 → 5 952 |
| Antibes | 5 075 → 5 190 | 6 799 → 6 630 |
| Cagnes-sur-Mer | 4 655 → 4 783 | 6 261 → 5 771 |
Source : DGFiP / Etalab, 2024 et 2025 ; calculs IMMO BTC. À Cannes, les échantillons de maisons comptent respectivement 70 et 69 ventes : la comparaison est particulièrement sensible aux biens vendus.
À Cagnes-sur-Mer, le ratio des maisons au m² recule, tandis que le budget médian reste presque stable : 520 000 € en 2024 et 521 200 € en 2025. Ces deux repères répondent à des questions différentes. Le budget dépend du montant total ; la comparaison du prix exige aussi la surface et les éléments compris dans la vente.
Les précédents articles du site sélectionnaient des lignes de biens. Ici, le filtrage plus strict retient un seul appartement ou une seule maison par vente. La méthode est identique pour les deux années du tableau.
Comment lire le calcul
L’échantillon retient les ventes ordinaires portant sur un seul appartement ou une seule maison, avec un prix et une surface renseignés. Les ventes comprenant plusieurs logements ou des locaux commerciaux sont écartées ; les doublons sont supprimés. Il s’agit d’une sélection des ventes enregistrées.
Pour chaque vente, le prix total est divisé par la surface du logement indiquée dans la base. Ce prix peut comprendre un garage, un terrain ou des dépendances. La comparaison est donc plus pertinente entre biens de composition similaire, par exemple deux appartements avec stationnement. La surface doit être précisée à partir des documents du vendeur, notamment du mesurage Carrez pour un appartement.
Le tableau des budgets présente la médiane du prix total des ventes. Il donne un ordre de grandeur du coût d’acquisition, auquel l’acheteur ajoute les frais d’acte et les travaux. La méthode détaillée présente les filtres et les données sources.
Conséquences pour la recherche
L’échantillon d’appartements niçois est bien plus large que celui des maisons. À Cannes, l’échantillon de maisons est particulièrement restreint : des ventes atypiques ou coûteuses peuvent davantage en modifier la composition. Antibes et Cagnes-sur-Mer présentent leurs propres budgets et ne se résument pas à la moyenne départementale.
Pour un appartement, examinez étage, ascenseur, terrasse, état et charges. Pour une maison, vérifiez terrain, accès, structure, risques du sol et autorisations des extensions. DVF ne décrit pas complètement la vue, le bruit, la rénovation ou l’état lors de la vente.
Ces tableaux orientent le budget et le secteur de recherche. Une offre s’argumente avec des comparables récents dans la bonne microlocalisation. La tendance générale se lit dans un indice distinct, tel que notre point Insee de septembre, sans comparer des médianes incompatibles.
Cet échantillon descriptif ne constitue ni une expertise ni une promesse de prix. Seuls des agrégats sont publiés, sans adresses, mutations individuelles ou éléments identifiant les participants.
Comparer le prix du bien retenu
Pour examiner une annonce, recherchez des ventes récentes dans le même quartier et du même type : appartements avec appartements, maisons avec maisons. Comparez surface, nombre de pièces et état. Pour un appartement, relevez aussi étage, ascenseur et terrasse ; pour une maison, terrain et accès. Vérifiez les éléments compris dans le prix : stationnement, garage ou dépendances peuvent faire partie de la vente.
Notez les différences à côté de chaque comparable. Lorsqu’une information manque, gardez-la comme question à poser au vendeur ou à vérifier dans les documents : DVF ne reconstitue pas l’état du logement au jour de la vente. Ce tableau aide à comprendre les écarts de prix et à préparer les visites et la négociation. Il ne remplace pas une expertise du bien.
La prochaine vérification
Après cette comparaison des budgets, retenez les types de logements et les villes où vous êtes prêt à examiner des offres concrètes. Parmi les biens financièrement accessibles, le choix dépend aussi de votre semaine habituelle.
La question suivante : comment vérifier les quartiers envisagés selon les trajets, le bruit et les services ? La comparaison de villes propose de tester le porte-à-porte, le retour du soir et les services proches du logement.
Si vous avez retenu des annonces, leurs adresses, plans et informations sur l’état des biens permettent de discuter avec IMMO BTC des offres réellement comparables et des différences à vérifier lors des visites.
Comment comparer deux annonces à des prix différents ?
Commencez par la vérification du prix, puis ajoutez frais et travaux dans le guide du budget complet. Envoyez deux liens et votre usage prévu : les médianes communales ne décrivent ni l’état, ni la vue, ni les engagements de l’immeuble.
Sources et date de vérification
Vérification le 22 septembre 2026. Les périodes observées et les limites sont précisées dans cet article.
