Le texte examiné
Cet article repose sur le règlement adopté par la Métropole Nice Côte d’Azur le 22 juin 2026 : délibération 02.01, chrono 12374, et son annexe relative aux changements d’usage. Le document porte une publication au 26 juin et une application au 1er septembre 2026. Les anciennes présentations d’un régime de trois ans ne doivent donc pas être appliquées automatiquement à une nouvelle demande.
Dans le registre officiel cité ci-dessous, sélectionner Conseil Métropolitain, séance du 22 juin 2026, délibération 02.01, puis l’annexe « Règlement des changements d’usage NICE ».
Enregistrement, autorisation et copropriété
Le changement d’usage permet d’affecter un logement à un autre usage. L’article 1 exige une autorisation dès la première nuitée pour une résidence secondaire proposée en meublé touristique. L’enregistrement est une démarche distincte : son numéro ne prouve pas, à lui seul, que l’activité est autorisée.
Pour une résidence principale réelle, l’article 5 prévoit une exemption d’autorisation dans la limite cumulée de 120 jours de location par an. Cette qualification doit correspondre aux faits. Un appartement de vacances ne devient pas une résidence principale par simple déclaration destinée à bénéficier de l’exemption.
Troisième vérification : le règlement de copropriété. Une autorisation municipale ne neutralise ni les restrictions de l’immeuble ni les règles d’urbanisme.
Première autorisation et quotas
L’article 7 prévoit une seule autorisation temporaire sans compensation de cinq ans, sans renouvellement ordinaire, pour les personnes physiques et certaines personnes morales assimilées. Des conditions relatives au foyer fiscal s’ajoutent. L’autorisation est personnelle : elle ne se cède pas avec l’appartement et ne se transfère pas sur un autre bien du propriétaire.
Les quotas concernent quatre secteurs : Vieux Nice ; Riquier–Port–Mont Boron ; Centre-ville ; Ouest. Pour 2026, le plafond cumulé est de 691 nouvelles autorisations dans ces zones. Ce plafond réglementaire ne représente pas le nombre de places encore disponibles.
Les candidatures y passent par le téléservice dédié du 1er septembre au 31 décembre 2026. Les dossiers complets sont traités selon leur horodatage. Un dossier incomplet peut être rejeté ; le silence à l’issue du délai d’instruction de quatre mois vaut refus. La zone se vérifie à l’adresse et dans les annexes, sans se fier au nom commercial du quartier.
Quand intervient la compensation ?
La compensation reconstitue des logements par transformation de locaux non résidentiels admissibles. Elle ne correspond pas simplement à une taxe de séjour ou à des frais supplémentaires.
Dans le régime général, elle s’applique au deuxième logement et à la poursuite de l’activité après épuisement de l’autorisation temporaire. Les personnes morales exerçant principalement une activité professionnelle de location relèvent de l’article 8. Des dispositifs spécifiques de location mixte existent, sans constituer une dérogation universelle aux quotas.
L’article 11 impose une surface habitable de compensation équivalente ou supérieure, avec d’autres conditions de projet. La faisabilité et le coût doivent être examinés avant l’achat, pas après la première réservation.
Les pièces à demander au vendeur
Obtenez l’autorisation avec son titulaire et sa date, l’historique des renouvellements, le numéro d’enregistrement, le DPE, le règlement de copropriété et les éléments sur l’usage réel. L’article 7.3 traite les autorisations anciennes selon la date de demande initiale et le respect des délais de renouvellement.
La question décisive est de savoir si l’acquéreur pourra obtenir l’autorisation nécessaire. Si la location touristique détermine l’équilibre économique de l’achat, abordez ce risque avec le notaire avant l’avant-contrat et étudiez aussi une location longue durée classique.
Les quotas peuvent être épuisés et les textes évoluer. Cet article ne valide aucune autorisation individuelle : les pièces du bien et la réponse du service compétent restent déterminantes.
Sources et date de vérification
Vérification le 21 septembre 2026. Les périodes observées et les limites sont précisées dans cet article.
