Négociation Antibes : 95 000 € Économisés sur Appartement

Le Défi

Klaus, un investisseur immobilier allemand, recherchait un appartement face au port à Antibes pour son portefeuille. Il avait identifié un bien sur le Port Vauban qui semblait parfait pour la location courte durée.

Le Bien

L'appartement était attrayant :

• 85 m² avec 3 chambres
• Vue directe sur la marina depuis toutes les pièces
• À distance de marche du vieil Antibes
• Potentiel locatif de 35 000-40 000 €/an
• Affiché à 695 000 €

Klaus était prêt à offrir le prix demandé. Mais quelque chose n'allait pas.

Le Problème

Klaus nous a contactés pour un second avis. Notre analyse initiale a soulevé des préoccupations immédiates :

• Le bien était sur le marché depuis 14 mois
• Le prix avait été réduit deux fois déjà (depuis 750 000 €)
• Des biens similaires se vendaient à 580 000-620 000 €
• L'immeuble avait des travaux structurels prévus (quote-part estimée : 15 000 €)
• Le vendeur était une succession avec plusieurs héritiers

C'était un cas classique de bien surévalué avec un vendeur motivé.

Notre Approche

Nous avons proposé une approche d'acquisition stratégique plutôt que d'accepter le prix affiché.

Étape 1 : Analyse de Marché

Nous avons compilé des données complètes :

Le prix affiché était 15-18% au-dessus du marché.

Étape 2 : Investigation du Bien

Notre due diligence a révélé :

• Ravalement de façade prévu : 180 000 € total (quote-part propriétaire : ~15 000 €)
• Travaux de toiture nécessaires : 8 000 € supplémentaires
• Fenêtres d'origine (années 70) — remplacement recommandé
• Historique locatif réel : 32 000 €/an (pas 40 000 € comme annoncé)

Coûts supplémentaires totaux : environ 30 000-40 000 € sur 3 ans.

Étape 3 : Analyse de la Situation du Vendeur

La succession impliquait :

• 4 héritiers rarement d'accord
• 18 mois depuis le décès
• Charges courantes pesant sur la succession
• Un héritier poussant pour une vente rapide
• Aucun attachement émotionnel au bien

C'était un vendeur qui avait besoin de vendre, pas qui voulait vendre.

La Négociation

Notre Stratégie

Nous avons préparé un dossier d'offre complet incluant :

1. Analyse de marché avec 12 ventes comparables
2. Rapport d'état de l'immeuble avec estimations de coûts
3. Vérification des revenus locatifs avec données réelles
4. Financement solide (prêt approuvé)
5. Calendrier flexible pour les héritiers

L'Offre Initiale

Les héritiers ont rejeté la première offre mais ont invité à négocier.

Les Échanges

Pourquoi Ils Ont Accepté

• Données irréfutables — nous leur avons montré la réalité
• Présentation professionnelle — ils ont fait confiance à notre analyse
• Certitude — financement approuvé
• Rapidité — nous pouvions conclure en 8 semaines
• Lassitude — 14 mois sur le marché, charges qui s'accumulent

Le Résultat

Klaus a acquis l'appartement pour 600 000 € — une économie de 95 000 € par rapport au prix affiché.

Les Chiffres

Avantages Supplémentaires

Au-delà de la réduction de prix :

• Travaux divulgués — pas de surprises
• Attentes locatives réalistes — projections correctes
• Conclusion rapide — 8 semaines jusqu'aux clés
• Transaction propre — pas de litiges post-vente

Qu'est-ce Qui Se Serait Passé ?

Sans représentation professionnelle :

• Klaus aurait payé 695 000 € (ou peut-être 650 000 €)
• Découvert les travaux plus tard (surprise de 23 000 €)
• Réalisé que les revenus locatifs étaient inférieurs aux attentes
• Perte potentielle : 50 000-100 000 €

Points Clés à Retenir

Pour les acheteurs sur le marché de la Côte d'Azur :

1. Les prix affichés sont des opinions — pas des faits
2. Le temps sur le marché compte — les longues annonces signifient des problèmes
3. Les travaux d'immeuble peuvent être découverts dans le carnet d'entretien
4. Les ventes successorales ont souvent des vendeurs motivés
5. Les données gagnent les négociations — les émotions les perdent
6. La négociation professionnelle se rentabilise plusieurs fois

Principes de Négociation Appliqués

Ce Qui Fonctionne

• Données de marché complètes
• Offres écrites et professionnelles
• Compréhension de la motivation du vendeur
• Patience et persévérance
• Prêt à se retirer

Ce Qui Ne Fonctionne Pas

• Offres basses sans justification
• Arguments émotionnels
• Tactiques de pression
• Précipiter le processus
• Ignorer les besoins du vendeur

Prêt pour une Négociation Stratégique ?

Chaque bien a son histoire. Comprendre cette histoire — la situation du vendeur, la réalité du marché, les coûts cachés — c'est ainsi que nous faisons économiser des sommes significatives à nos clients. Laissez-nous analyser votre bien cible.