IMMO BTC — методика исследования L3, 21 сентября 2026 года

1. Предмет исследования
Обычные продажи квартир Ниццы за 2016–2025 годы. Основная группа: до 500 м по прямой от шести новых остановок участка L3, открытого 13 ноября 2019 года: Méridia, La Plaine, Les Arboras/Université, Eco-Parc, Stade, Saint-Isidore. Координаты — среднее координат платформ с одинаковым названием из GTFS Lignes d’Azur сентября 2026 года. Используются нынешние названия остановок. Участок общего пути у аэропорта, открытый раньше, и Lingostière исключены. Дистанция по прямой служит воспроизводимой границей, а не оценкой пешего времени.

2. Источники и отбор
DGFiP / Etalab geo-DVF. Для 2016–2020: архив официального выпуска апреля 2021 года на OpenDataArchives; для 2021–2025: текущий выпуск files.data.gouv.fr, загруженный 21 сентября 2026 года. Разные версии могут содержать разную степень поздних уточнений. Отобраны обычные продажи Vente с одной disposition и одной коммуной; после точного удаления дублей в сделке должна быть одна строка Appartement. Допускаются пустой тип помещения и Dépendance, исключены дома, коммерческие помещения и сделки с несколькими жилыми строками. Цена и surface_reelle_bati положительны; цена/площадь от 500 до 25 000 EUR/м². Полная стоимость сделки может включать парковку и другие помещения, их стоимость не выделена. Геолокация относится к данным Etalab и может приближённо описывать участок, а не вход в дом.

3. Описательная таблица
Медиана индивидуальных отношений полной цены к площади, округлённая до евро. Численность — число отобранных сделок с координатами. Городская медиана включает ближнюю группу. Это номинальные цены, без поправки на инфляцию, качество ремонта, вид и состояние здания. Рост 2018–2025 в статье посчитан по опубликованным округлённым медианам и показан приблизительно.

4. Модель относительной динамики
Зависимая переменная — натуральный логарифм цены сделки на м². Регрессоры: логарифм площади и его квадрат, категории числа комнат, год, принадлежность ближней группе, постоянные эффекты ячеек территории 500 × 500 м, взаимодействия ближней группы с годом. Базовый год — 2018. Географическая сетка имеет начало 7,1° E, 43,6° N; приближённое расстояние: 111 320 м на градус широты и 111 320 × cos(43,7°) на градус долготы.
В модель входят квартиры 15–200 м² с 1–6 комнатами. Ячейка должна иметь продажи в 2016–2018 и 2020–2025 годах. Основная контрольная группа — квартиры дальше 1 000 м от всех шести остановок. Промежуток между ближней группой и 1 000 м исключён. 2019 год оценивается отдельно, поскольку открытие произошло в ноябре.
Модель учитывает наблюдаемые характеристики и постоянные пространственные различия. Изменение = 100 × (exp(коэффициент взаимодействия) − 1), относительно различия групп в 2018 году. Это относительный темп, а не разница уровня цены и не изменение в процентных пунктах.

5. Неопределённость и проверки
Ошибки сгруппированы по территориальной ячейке. Приблизительный 95%-й интервал использует коэффициент 1,96 и поправку на число кластеров/параметров. В основной модели 71 083 наблюдения и 177 кластеров; ближняя группа существенно меньше контрольной. Интервалы являются приближёнными, особенно при небольшом числе территорий рядом с остановками.
Проверены радиусы 400 и 600 м, а также местная контрольная группа в 1–2 км. В 2025 году оценки равны −2,35% (500 м, город), +3,43% (500 м, местная группа), −2,47% (400 м, город), −1,32% (600 м, город).
До открытия группы уже имели разную динамику: оценка 2016 года относительно 2018-го в основной модели +10,67%. Условие параллельных предшествующих трендов не подтверждено. Возможны ожидание трамвая, одновременная застройка, изменение жилья и геокодирования. Модель не идентифицирует отдельный причинный эффект трамвая. Отсутствие устойчивой надбавки в этих расчётах не доказывает отсутствие полезности транспорта или эффекта для отдельного адреса.

6. Публикация
Публикуются агрегаты, координаты публичных остановок и схема радиусов. Адреса и отдельные сделки не публикуются. Подробные результаты и контрольные суммы источников приведены ниже.

Sources / Источники:
https://www.data.gouv.fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres
https://files.data.gouv.fr/geo-dvf/latest/csv/
https://files.opendatarchives.fr/cadastre.data.gouv.fr/data/etalab-dvf/2021-04/csv/
https://transport.data.gouv.fr/resources/83178
DGFiP / Etalab — Licence Ouverte 2.0

{
  "created": "2026-09-21",
  "stations": [
    {
      "name": "Méridia",
      "lat": 43.682795,
      "lon": 7.2031515
    },
    {
      "name": "La Plaine",
      "lat": 43.687490499999996,
      "lon": 7.201601999999999
    },
    {
      "name": "Les Arboras/Université",
      "lat": 43.692721,
      "lon": 7.1992935
    },
    {
      "name": "Eco-Parc",
      "lat": 43.697773999999995,
      "lon": 7.1964955
    },
    {
      "name": "Stade",
      "lat": 43.7052025,
      "lon": 7.196584
    },
    {
      "name": "Saint-Isidore",
      "lat": 43.710432,
      "lon": 7.194595
    }
  ],
  "coverage": [
    {
      "year": 2016,
      "selected_nice_apartments": 6527,
      "with_geo": 6495,
      "missing_geo": 32
    },
    {
      "year": 2017,
      "selected_nice_apartments": 7372,
      "with_geo": 7354,
      "missing_geo": 18
    },
    {
      "year": 2018,
      "selected_nice_apartments": 7372,
      "with_geo": 7370,
      "missing_geo": 2
    },
    {
      "year": 2019,
      "selected_nice_apartments": 8048,
      "with_geo": 8047,
      "missing_geo": 1
    },
    {
      "year": 2020,
      "selected_nice_apartments": 7459,
      "with_geo": 7454,
      "missing_geo": 5
    },
    {
      "year": 2021,
      "selected_nice_apartments": 8171,
      "with_geo": 8111,
      "missing_geo": 60
    },
    {
      "year": 2022,
      "selected_nice_apartments": 8933,
      "with_geo": 8896,
      "missing_geo": 37
    },
    {
      "year": 2023,
      "selected_nice_apartments": 7223,
      "with_geo": 7197,
      "missing_geo": 26
    },
    {
      "year": 2024,
      "selected_nice_apartments": 6352,
      "with_geo": 6348,
      "missing_geo": 4
    },
    {
      "year": 2025,
      "selected_nice_apartments": 7282,
      "with_geo": 7281,
      "missing_geo": 1
    }
  ],
  "annual": [
    {
      "year": 2016,
      "group": "near500",
      "n": 80,
      "median_m2": 4074,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2016,
      "group": "nice_rest",
      "n": 6415,
      "median_m2": 3470,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2016,
      "group": "local_control",
      "n": 536,
      "median_m2": 3662,
      "median_area": 57.0
    },
    {
      "year": 2016,
      "group": "nice_all",
      "n": 6495,
      "median_m2": 3479,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2017,
      "group": "near500",
      "n": 84,
      "median_m2": 4071,
      "median_area": 53.0
    },
    {
      "year": 2017,
      "group": "nice_rest",
      "n": 7270,
      "median_m2": 3571,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2017,
      "group": "local_control",
      "n": 623,
      "median_m2": 3588,
      "median_area": 58.0
    },
    {
      "year": 2017,
      "group": "nice_all",
      "n": 7354,
      "median_m2": 3571,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2018,
      "group": "near500",
      "n": 68,
      "median_m2": 4080,
      "median_area": 53.0
    },
    {
      "year": 2018,
      "group": "nice_rest",
      "n": 7302,
      "median_m2": 3689,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2018,
      "group": "local_control",
      "n": 623,
      "median_m2": 3875,
      "median_area": 57.0
    },
    {
      "year": 2018,
      "group": "nice_all",
      "n": 7370,
      "median_m2": 3697,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2019,
      "group": "near500",
      "n": 100,
      "median_m2": 4221,
      "median_area": 57.5
    },
    {
      "year": 2019,
      "group": "nice_rest",
      "n": 7947,
      "median_m2": 3850,
      "median_area": 53.0
    },
    {
      "year": 2019,
      "group": "local_control",
      "n": 648,
      "median_m2": 3844,
      "median_area": 59.0
    },
    {
      "year": 2019,
      "group": "nice_all",
      "n": 8047,
      "median_m2": 3854,
      "median_area": 53.0
    },
    {
      "year": 2020,
      "group": "near500",
      "n": 104,
      "median_m2": 4442,
      "median_area": 52.0
    },
    {
      "year": 2020,
      "group": "nice_rest",
      "n": 7350,
      "median_m2": 4024,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2020,
      "group": "local_control",
      "n": 632,
      "median_m2": 3947,
      "median_area": 60.0
    },
    {
      "year": 2020,
      "group": "nice_all",
      "n": 7454,
      "median_m2": 4032,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2021,
      "group": "near500",
      "n": 133,
      "median_m2": 4400,
      "median_area": 59.0
    },
    {
      "year": 2021,
      "group": "nice_rest",
      "n": 7978,
      "median_m2": 4227,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2021,
      "group": "local_control",
      "n": 689,
      "median_m2": 4143,
      "median_area": 60.0
    },
    {
      "year": 2021,
      "group": "nice_all",
      "n": 8111,
      "median_m2": 4237,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2022,
      "group": "near500",
      "n": 128,
      "median_m2": 4656,
      "median_area": 58.5
    },
    {
      "year": 2022,
      "group": "nice_rest",
      "n": 8768,
      "median_m2": 4471,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2022,
      "group": "local_control",
      "n": 743,
      "median_m2": 4412,
      "median_area": 58.0
    },
    {
      "year": 2022,
      "group": "nice_all",
      "n": 8896,
      "median_m2": 4475,
      "median_area": 54.0
    },
    {
      "year": 2023,
      "group": "near500",
      "n": 97,
      "median_m2": 5141,
      "median_area": 48.0
    },
    {
      "year": 2023,
      "group": "nice_rest",
      "n": 7100,
      "median_m2": 4679,
      "median_area": 52.0
    },
    {
      "year": 2023,
      "group": "local_control",
      "n": 605,
      "median_m2": 4510,
      "median_area": 57.0
    },
    {
      "year": 2023,
      "group": "nice_all",
      "n": 7197,
      "median_m2": 4688,
      "median_area": 52.0
    },
    {
      "year": 2024,
      "group": "near500",
      "n": 93,
      "median_m2": 4724,
      "median_area": 59.0
    },
    {
      "year": 2024,
      "group": "nice_rest",
      "n": 6255,
      "median_m2": 4742,
      "median_area": 53.0
    },
    {
      "year": 2024,
      "group": "local_control",
      "n": 484,
      "median_m2": 4564,
      "median_area": 56.0
    },
    {
      "year": 2024,
      "group": "nice_all",
      "n": 6348,
      "median_m2": 4741,
      "median_area": 53.0
    },
    {
      "year": 2025,
      "group": "near500",
      "n": 127,
      "median_m2": 4903,
      "median_area": 50.0
    },
    {
      "year": 2025,
      "group": "nice_rest",
      "n": 7154,
      "median_m2": 4853,
      "median_area": 53.0
    },
    {
      "year": 2025,
      "group": "local_control",
      "n": 589,
      "median_m2": 4516,
      "median_area": 57.0
    },
    {
      "year": 2025,
      "group": "nice_all",
      "n": 7281,
      "median_m2": 4853,
      "median_area": 53.0
    }
  ],
  "models": [
    {
      "radius_m": 500,
      "control": "city",
      "n": 71083,
      "clusters": 177,
      "rank": 202,
      "near_by_year": {
        "2016": 80,
        "2017": 84,
        "2018": 68,
        "2019": 99,
        "2020": 103,
        "2021": 129,
        "2022": 123,
        "2023": 95,
        "2024": 90,
        "2025": 121
      },
      "estimates": [
        {
          "year": 2016,
          "relative_change_pct": 10.67,
          "ci95_low": 3.34,
          "ci95_high": 18.51,
          "log_coefficient": 0.10137038583166369,
          "cluster_se": 0.03493864941970252
        },
        {
          "year": 2017,
          "relative_change_pct": 3.69,
          "ci95_low": -3.35,
          "ci95_high": 11.24,
          "log_coefficient": 0.03618956296442777,
          "cluster_se": 0.035874888809939484
        },
        {
          "year": 2019,
          "relative_change_pct": 0.65,
          "ci95_low": -3.0,
          "ci95_high": 4.45,
          "log_coefficient": 0.006521438617663633,
          "cluster_se": 0.018862305318319148
        },
        {
          "year": 2020,
          "relative_change_pct": 0.64,
          "ci95_low": -5.44,
          "ci95_high": 7.11,
          "log_coefficient": 0.006368582027707292,
          "cluster_se": 0.03179227292159801
        },
        {
          "year": 2021,
          "relative_change_pct": -0.99,
          "ci95_low": -5.03,
          "ci95_high": 3.23,
          "log_coefficient": -0.00990974729084182,
          "cluster_se": 0.021264663535514282
        },
        {
          "year": 2022,
          "relative_change_pct": -1.19,
          "ci95_low": -6.36,
          "ci95_high": 4.26,
          "log_coefficient": -0.01201247242714154,
          "cluster_se": 0.027414445183976448
        },
        {
          "year": 2023,
          "relative_change_pct": 6.5,
          "ci95_low": -1.75,
          "ci95_high": 15.45,
          "log_coefficient": 0.06300821563833003,
          "cluster_se": 0.041150140384072345
        },
        {
          "year": 2024,
          "relative_change_pct": -4.35,
          "ci95_low": -10.25,
          "ci95_high": 1.94,
          "log_coefficient": -0.04444694576944119,
          "cluster_se": 0.03247556050418727
        },
        {
          "year": 2025,
          "relative_change_pct": -2.35,
          "ci95_low": -10.99,
          "ci95_high": 7.13,
          "log_coefficient": -0.02378815114240096,
          "cluster_se": 0.04727839065464803
        }
      ]
    },
    {
      "radius_m": 500,
      "control": "local",
      "n": 7142,
      "clusters": 41,
      "rank": 66,
      "near_by_year": {
        "2016": 80,
        "2017": 84,
        "2018": 68,
        "2019": 99,
        "2020": 103,
        "2021": 129,
        "2022": 123,
        "2023": 95,
        "2024": 90,
        "2025": 121
      },
      "estimates": [
        {
          "year": 2016,
          "relative_change_pct": 8.87,
          "ci95_low": 0.81,
          "ci95_high": 17.57,
          "log_coefficient": 0.08499555185532004,
          "cluster_se": 0.03923537555204973
        },
        {
          "year": 2017,
          "relative_change_pct": 6.21,
          "ci95_low": -1.94,
          "ci95_high": 15.05,
          "log_coefficient": 0.060289138516963714,
          "cluster_se": 0.04077983907524241
        },
        {
          "year": 2019,
          "relative_change_pct": 0.47,
          "ci95_low": -3.74,
          "ci95_high": 4.86,
          "log_coefficient": 0.004694497828660271,
          "cluster_se": 0.021822994349833695
        },
        {
          "year": 2020,
          "relative_change_pct": 3.52,
          "ci95_low": -3.47,
          "ci95_high": 11.01,
          "log_coefficient": 0.03459252956758285,
          "cluster_se": 0.03564513761544765
        },
        {
          "year": 2021,
          "relative_change_pct": 3.24,
          "ci95_low": -1.76,
          "ci95_high": 8.49,
          "log_coefficient": 0.031860926331450656,
          "cluster_se": 0.025313129484897633
        },
        {
          "year": 2022,
          "relative_change_pct": 3.07,
          "ci95_low": -3.03,
          "ci95_high": 9.56,
          "log_coefficient": 0.030245658120396923,
          "cluster_se": 0.031129144682762844
        },
        {
          "year": 2023,
          "relative_change_pct": 9.93,
          "ci95_low": 0.96,
          "ci95_high": 19.71,
          "log_coefficient": 0.09471198410578446,
          "cluster_se": 0.04344456508970047
        },
        {
          "year": 2024,
          "relative_change_pct": 0.84,
          "ci95_low": -5.93,
          "ci95_high": 8.1,
          "log_coefficient": 0.008368681807606526,
          "cluster_se": 0.03545284481646375
        },
        {
          "year": 2025,
          "relative_change_pct": 3.43,
          "ci95_low": -6.31,
          "ci95_high": 14.19,
          "log_coefficient": 0.03374961739444371,
          "cluster_se": 0.05047198207528452
        }
      ]
    },
    {
      "radius_m": 400,
      "control": "city",
      "n": 70909,
      "clusters": 176,
      "rank": 201,
      "near_by_year": {
        "2016": 58,
        "2017": 67,
        "2018": 55,
        "2019": 86,
        "2020": 83,
        "2021": 114,
        "2022": 97,
        "2023": 78,
        "2024": 79,
        "2025": 101
      },
      "estimates": [
        {
          "year": 2016,
          "relative_change_pct": 9.86,
          "ci95_low": 1.79,
          "ci95_high": 18.58,
          "log_coefficient": 0.09407031093960505,
          "cluster_se": 0.038942551706007106
        },
        {
          "year": 2017,
          "relative_change_pct": 4.62,
          "ci95_low": -6.15,
          "ci95_high": 16.63,
          "log_coefficient": 0.04515686023227472,
          "cluster_se": 0.05543693115594415
        },
        {
          "year": 2019,
          "relative_change_pct": 2.67,
          "ci95_low": -2.49,
          "ci95_high": 8.11,
          "log_coefficient": 0.02637090404482767,
          "cluster_se": 0.026318309252303992
        },
        {
          "year": 2020,
          "relative_change_pct": 4.38,
          "ci95_low": -4.07,
          "ci95_high": 13.57,
          "log_coefficient": 0.04284137348098005,
          "cluster_se": 0.04307200108430813
        },
        {
          "year": 2021,
          "relative_change_pct": 1.02,
          "ci95_low": -4.23,
          "ci95_high": 6.56,
          "log_coefficient": 0.01017505581387812,
          "cluster_se": 0.027219351937686796
        },
        {
          "year": 2022,
          "relative_change_pct": -1.54,
          "ci95_low": -7.41,
          "ci95_high": 4.7,
          "log_coefficient": -0.015533118362972553,
          "cluster_se": 0.03137248829377578
        },
        {
          "year": 2023,
          "relative_change_pct": 4.98,
          "ci95_low": -3.47,
          "ci95_high": 14.17,
          "log_coefficient": 0.04859350954105146,
          "cluster_se": 0.04283203986230881
        },
        {
          "year": 2024,
          "relative_change_pct": -1.21,
          "ci95_low": -7.33,
          "ci95_high": 5.31,
          "log_coefficient": -0.012196961605428547,
          "cluster_se": 0.03262582601884367
        },
        {
          "year": 2025,
          "relative_change_pct": -2.47,
          "ci95_low": -12.57,
          "ci95_high": 8.8,
          "log_coefficient": -0.024966769812647227,
          "cluster_se": 0.05577578213536869
        }
      ]
    },
    {
      "radius_m": 600,
      "control": "city",
      "n": 71657,
      "clusters": 178,
      "rank": 203,
      "near_by_year": {
        "2016": 129,
        "2017": 143,
        "2018": 113,
        "2019": 166,
        "2020": 164,
        "2021": 213,
        "2022": 183,
        "2023": 152,
        "2024": 127,
        "2025": 176
      },
      "estimates": [
        {
          "year": 2016,
          "relative_change_pct": 9.67,
          "ci95_low": 3.5,
          "ci95_high": 16.21,
          "log_coefficient": 0.09231342773624907,
          "cluster_se": 0.029554427656397386
        },
        {
          "year": 2017,
          "relative_change_pct": 4.14,
          "ci95_low": -0.51,
          "ci95_high": 9.01,
          "log_coefficient": 0.04058335601883978,
          "cluster_se": 0.023330710212841867
        },
        {
          "year": 2019,
          "relative_change_pct": 4.58,
          "ci95_low": -0.91,
          "ci95_high": 10.36,
          "log_coefficient": 0.04474984126418302,
          "cluster_se": 0.027480526934905332
        },
        {
          "year": 2020,
          "relative_change_pct": 2.43,
          "ci95_low": -2.49,
          "ci95_high": 7.61,
          "log_coefficient": 0.024034034104977287,
          "cluster_se": 0.02514088296000973
        },
        {
          "year": 2021,
          "relative_change_pct": -0.04,
          "ci95_low": -4.84,
          "ci95_high": 5.01,
          "log_coefficient": -0.00037033563344579523,
          "cluster_se": 0.02514758168362478
        },
        {
          "year": 2022,
          "relative_change_pct": 0.47,
          "ci95_low": -4.91,
          "ci95_high": 6.15,
          "log_coefficient": 0.004651643423380647,
          "cluster_se": 0.02805442685916511
        },
        {
          "year": 2023,
          "relative_change_pct": 4.36,
          "ci95_low": -1.46,
          "ci95_high": 10.53,
          "log_coefficient": 0.04270814365253617,
          "cluster_se": 0.029283082413102193
        },
        {
          "year": 2024,
          "relative_change_pct": -3.23,
          "ci95_low": -7.69,
          "ci95_high": 1.46,
          "log_coefficient": -0.03278150871577734,
          "cluster_se": 0.024126385589101115
        },
        {
          "year": 2025,
          "relative_change_pct": -1.32,
          "ci95_low": -7.28,
          "ci95_high": 5.04,
          "log_coefficient": -0.013240419504087997,
          "cluster_se": 0.0318260684395726
        }
      ]
    }
  ],
  "hashes": [
    {
      "year": 2016,
      "sha256": "c9c4beb1f418f765dd9d4129b60ad8d810036fb4ea0c1d7bb1ffbc1ec6158c1f"
    },
    {
      "year": 2017,
      "sha256": "afa6f339da46459959989f7a078fcbf1c8ae011e024830f46966f04e5e21b497"
    },
    {
      "year": 2018,
      "sha256": "e21fcc1828dbb1b3847360fd141a4e5b086991a10b7d0fb53f14e42329d9e229"
    },
    {
      "year": 2019,
      "sha256": "fb916905a217a6c5cc4185eb096838e298d7689ca57c2014961c82d5a4f2a92c"
    },
    {
      "year": 2020,
      "sha256": "456b510e585056f80f8140e241e1eeb35dea9cf2ef4e46fe0df4e1801b15797d"
    },
    {
      "year": 2021,
      "sha256": "d39d9f68e3754929a08b75a8d0fc1a1690322044f837d19ef79e5e935be2260a"
    },
    {
      "year": 2022,
      "sha256": "81f87a3e69fb4c557b1abbc542ad26dadaa44ecc0084775659bb49594a3848ad"
    },
    {
      "year": 2023,
      "sha256": "5ba250e332ef0e06d4a4e9e12e978e808a005e1506d4df6697be41ace1d1a658"
    },
    {
      "year": 2024,
      "sha256": "531cff97a02ed5a80b6c0b5233ad5e0c394a7537b6854c91f0471fbc7a0d31f7"
    },
    {
      "year": 2025,
      "sha256": "4bd72468e8ca00ff99e5774730faf2cc9339c94a19b8c6db8cb95255370d07f0"
    }
  ],
  "method": "Ordinary single-apartment sales. Annual descriptive medians plus log EUR/m2 regression with log area, squared log area, room-count effects, year effects, 500m spatial cell effects and near-station/year interactions (2018 reference). Models restrict area 15–200 m2 and 1–6 rooms; cells must exist before and after opening. Control properties >1000m from the six new stops; local control <=2000m. Cluster-robust approximate 95% intervals by spatial cell. Observational association, not isolated causal effect."
}

Координаты остановок: Lignes d’Azur, Licence Ouverte 2.0. Проверено 21.09.2026.
https://transport.data.gouv.fr/datasets/donnees-statiques-et-dynamiques-du-reseau-de-transport-lignes-dazur